保值意识和企业促销激发交易热情 楼市回暖行情能否持续？

今年端【duān】午节假期，除北京楼市【shì】相对冷【lěng】清外，其他重【chóng】点城市均迎来【lái】交易小高潮。针对这一轮人气急升和放【fàng】量成交【jiāo】的【de】成因，业【yè】内【nèi】人士给【gěi】出了多维度的分析。

随着9-21的到来，2020年“下【xià】半场”正式开始【shǐ】。市场【chǎng】普【pǔ】遍关注的是，这一波行【háng】情能【néng】否【fǒu】持续【xù】，或者市场热度能【néng】保持多久。

原因

保值意识和企业促销激发交易热情

端午节前的这一波人气，首先与房企普遍大幅让利有关。

近【jìn】两个月【yuè】以【yǐ】来【lái】，在恒大【dà】等龙头企【qǐ】业【yè】的【de】引领下，整个【gè】行业通【tōng】过“以价换量【liàng】”来回笼资金和【hé】冲业绩的热情高【gāo】涨。在一些三四线【xiàn】城市以及一二线城市，地理位置较为偏远的楼盘，房【fáng】价比此前的高点出现了2000-3000元/平方米的落差。这【zhè】无疑是在疫情影响下需【xū】求收紧【jǐn】后、市场【chǎng】竞争日趋白热化的【de】结【jié】果。许多【duō】企业索性推出【chū】“一【yī】口【kǒu】价”房型来吸引客户，导致【zhì】一些原本没有置业规【guī】划的家庭也表【biǎo】现得无【wú】比心动。

其次，有【yǒu】观点认为，端午节前后楼市人气急涨，很有【yǒu】可能与全【quán】球疫【yì】情影响【xiǎng】下【xià】人们对个人资产安全的【de】担忧相关。在全【quán】球经【jīng】济处【chù】于暂时停滞的状态【tài】下，各国“放水救市”的行动越【yuè】发普遍，包括美国在【zài】内的多个国家都在拼命增发货币，而在货【huò】币贬值的心理压【yā】力下，房子仍【réng】然被大多数【shù】中国家庭【tíng】认为是最【zuì】佳资【zī】产保值【zhí】增值【zhí】的方式。

在楼市资【zī】深人士看来，这一波【bō】行【háng】情，不排【pái】除【chú】有开发商采取【qǔ】“饥饿营销”的手段。为了制造市【shì】场供不【bú】应求【qiú】的局面，开发商抓【zhuā】住购房者的焦虑心理，促【cù】使项目收益获【huò】取最大化。此【cǐ】前，开发商就曾采【cǎi】用过【guò】“捂盘惜售【shòu】”的手段，让购【gòu】买者认为市场供不应求，进而【ér】引发恐【kǒng】慌性购买。同样，通【tōng】过打折促销，也可以先把市场情绪调动起来，然后再【zài】通过营销手段吸引客户购房。当然【rán】，短【duǎn】暂的情绪爆发，很可【kě】能【néng】被一些【xiē】人错判成【chéng】市场【chǎng】回【huí】暖【nuǎn】的【de】信号。

受疫【yì】情【qíng】影响【xiǎng】，整个市场之前一直处【chù】于“冰冻”状【zhuàng】态，随着疫情趋缓，线下售【shòu】楼【lóu】处的【de】开放，积压的需【xū】求在短期内得以爆发。此外，3月是学校开学季，学区【qū】房的需求也会相应增加。但资深【shēn】人【rén】士表示，需求的短【duǎn】暂【zàn】回【huí】暖，并不代表市场的真正复苏。近期，国家宏观金融政策处于比【bǐ】较宽松的状态，加上房企促销力度【dù】加大【dà】，很多购房者会被市场情绪给带【dài】动，一【yī】股脑【nǎo】地加【jiā】入购【gòu】房大【dà】军【jun1】。

不过【guò】，更【gèng】多的人关心的是，这一波【bō】行【háng】情是否能够持续【xù】，或【huò】者【zhě】市场【chǎng】热度能够保持多久。毕竟，在全球经济停滞的背景下，收入预期和购买力受到较大影响【xiǎng】。资深人士也【yě】表【biǎo】示，应该谨慎【shèn】看待近【jìn】期的楼市回暖，切忌【jì】误读【dú】为投【tóu】机炒作的机会【huì】。

宏观

下半年货币政策整体保持宽松

有【yǒu】机构分析称，宏【hóng】观环境和政【zhèng】策层【céng】面的变化【huà】，将会【huì】进一步放大下半年上车“窗口期”。

克而瑞即认为，当前全球【qiú】居高不下的疫情压力，会对楼市形【xíng】成两股作用【yòng】力：一是对【duì】疫【yì】情【qíng】二【èr】次复发的担【dān】忧会【huì】促使房企抓住现有销售期【qī】，加紧去【qù】化。今年【nián】端午【wǔ】节这一波行情，四个一线城市中仅北京市场表现冷淡，新房成交量同比下降【jiàng】了17%，二手【shǒu】房则同比下降了1.2%。这一方面也会刺激【jī】房企居安【ān】思危，加大在【zài】下半年的【de】促销力度。二【èr】是政策层面【miàn】将会持续【xù】宽松，为需求“上车”提供更为宽松的条件。今【jīn】年的【de】政府【fǔ】工作报告已经对全年的房地产政策定调。未来在“房【fáng】住不炒”总【zǒng】基调下，各【gè】地因城【chéng】施【shī】策【cè】将更【gèng】加灵活【huó】，以【yǐ】保障房【fáng】地产市场【chǎng】平稳运行【háng】。此前，政府在土【tǔ】地出【chū】让、销售保证金和【hé】人才落户等方面已经出台一系列政策【cè】来稳定市场，亦已【yǐ】取得明显实【shí】效【xiào】。除【chú】此以外，央行【háng】通过降息和【hé】下【xià】调贷款利率【lǜ】对资金进【jìn】行引导，一定程度上也会影响大家【jiā】对市场的预【yù】期【qī】。

从国常会定【dìng】调到陆家嘴论坛【tán】几位【wèi】领导【dǎo】的【de】发言来看，今年【nián】下半【bàn】年我国的货币政策整体将【jiāng】保持宽松，但边【biān】际放松【sōng】空间有限，相对充裕【yù】的资金或【huò】多或少将流向房地产市场。

不过，对于投机炒房的行为，国家仍会在政【zhèng】策上保持高【gāo】压态势。譬如，9-21，中国银【yín】保监会消保局便【biàn】发布【bù】《关于【yú】合【hé】理使用信用卡的消费提示》。消费者将【jiāng】信用卡借【jiè】款违【wéi】规用于房地【dì】产、证券、基金、理财等非消费【fèi】领域，放大资金杠【gàng】杆，易导致【zhì】个人【rén】或家【jiā】庭财【cái】务不可持续【xù】，并会承担相应后【hòu】果，也【yě】致使【shǐ】金融机【jī】构风险累积。消费者应【yīng】当正确认【rèn】识信用【yòng】卡功能，理性透支【zhī】消费【fèi】，不要“以卡养卡”“以【yǐ】贷还【hái】贷”，更【gèng】不要“短借长【zhǎng】用”，合理发挥信用卡等消费【fèi】类贷款工【gōng】具的消费支持作用。

综【zōng】合【hé】来看，业内【nèi】人【rén】士预计，下半年【nián】房【fáng】地产市场仍具韧性，大概率将延【yán】续复苏与分化的既【jì】定【dìng】格局，随【suí】着房企加快供货节【jiē】奏，成交有望继续回升，但增速或将明显放缓。相对而言，核心【xīn】一、二线城市仍有强劲需求【qiú】支撑，成【chéng】交有望稳中有升，弱三、四线城【chéng】市依旧面【miàn】临较【jiào】大的调【diào】整【zhěng】压力。

行业

业绩压力

直接影响让利幅度

业【yè】内【nèi】普遍认为，今【jīn】年下半年的行情走势仍然跟企业本【běn】身【shēn】的内在动力有直接关系。动【dòng】力【lì】，从【cóng】另【lìng】外【wài】一【yī】个角【jiǎo】度【dù】可以理解成压力。总的来看，今年房企最大的两座【zuò】压力大【dà】山，一个是还【hái】债，另【lìng】一个就是【shì】业绩。尽管由【yóu】于融资【zī】环境的改善，今年企业【yè】资金链会有【yǒu】所缓解，但是回笼资金的欲望仍会非常迫切，在这种情【qíng】况下就必【bì】须【xū】尽最大【dà】能力【lì】地出货。冲业绩【jì】的【de】手段也是为了出货，只不过，在“房住不炒”的总基【jī】调下，地方政府在活【huó】跃【yuè】市场上不可【kě】能用药【yào】太【tài】猛。因而，卖房终究得靠企【qǐ】业自身。

参照房企年初提出的【de】2020年销售目标，今年上半【bàn】年至【zhì】少得完成40%，下半年压【yā】力才【cái】不会那么大。但从【cóng】实【shí】际情况来看，上半年完成【chéng】率不【bú】足40%的房企并非少数，包括保利置业【yè】、融信中国、荣盛发展【zhǎn】、花样年、新城控股【gǔ】、首创置业、中国奥园、金科集【jí】团、世茂房地产【chǎn】、绿城中【zhōng】国、佳兆业、合景泰富、旭【xù】辉集团、富力【lì】地产、融创中国、远洋集团【tuán】等16家。完【wán】成【chéng】率超过50%仅恒【héng】大、金【jīn】茂和滨江集团等少数【shù】几家。如果考【kǎo】虑到部分企业为获得商业排行榜上更【gèng】高排位，存在对上半年销【xiāo】售业绩注水【shuǐ】的可能。所【suǒ】以，房企【qǐ】的实际【jì】销售业绩有可能比企业【yè】自主发布【bù】的成【chéng】绩单还要【yào】弱一点【diǎn】。

对于合景【jǐng】泰富【fù】、旭【xù】辉集团、富【fù】力地产、融创中国、远洋集团等企【qǐ】业来说，上半年完成情况很不理想，头顶着巨大的【de】销售压力【lì】，如【rú】何才【cái】能在下半年跑出量来?当然只能【néng】降价【jià】了。有业内人士【shì】分析称【chēng】，当大部分房企都面临降价抢占市场的【de】压力时，反过来会进一步引发价格的【de】踩踏【tà】效【xiào】应，即大家比着降【jiàng】价。对于房【fáng】企【qǐ】来说，销售目【mù】标的【de】实现【xiàn】，不【bú】仅关乎自【zì】己的现金流和【hé】债务压力，也是【shì】市值管理的重要【yào】手段。若最终【zhōng】业【yè】绩与目标相差甚【shèn】远【yuǎn】，其股价承【chéng】受【shòu】的压力将会更【gèng】大。由此可以判【pàn】断【duàn】，对业绩的考【kǎo】量将直【zhí】接影响到【dào】企业对产品的定价。不过，毕竟拿地的【de】价【jià】格居高不下，业内人士也提醒置【zhì】业者对企业的降价幅度不要期望【wàng】过高【gāo】。不管对企业【yè】还是【shì】对市场来说【shuō】，维护平稳健康【kāng】的【de】发【fā】展【zhǎn】仍然是首要目标。因而，房价不可能大起大落【luò】。(记者【zhě】 冯善书)