楼市半年【nián】考•房企︱写字楼“内卷”严【yán】重【chóng】，金地商置继续“加码”住【zhù】宅【zhái】业务【wù】

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

(资料图片)

曾被金地集团【tuán】董事【shì】长【zhǎng】凌克认为“在【zài】商业【yè】方面弥补金地集团不【bú】足”的金地【dì】商置（HK00535，股价0.435港元，市值72.27亿港元），正通过住宅【zhái】开发和【hé】销售抵御行业下【xià】行周期【qī】。

翡萃【cuì】兰亭【tíng】花园是上半年【nián】江苏昆【kūn】山市的热点新盘之一，是金【jīn】地商置在昆山开发的10余个楼盘中的一个。7月底的一个工作日，该项目售【shòu】楼【lóu】处【chù】的一位【wèi】销售【shòu】人【rén】员小【xiǎo】沈向《每日经济新闻》记者介绍【shào】，项目【mù】已开【kāi】过盘，还剩有119平方米户【hù】型的房源，带装【zhuāng】修交付【fù】。介【jiè】绍完后，小沈还不忘提【tí】醒，“可以选的房【fáng】源不多【duō】了。”

9-23，金地【dì】商置通过书面回复每经记者【zhě】表示，受宏观【guān】经济影响【xiǎng】及供应激增【zēng】导【dǎo】致写字楼“内卷”严重，但中国经济的基础和产业结构的升级依然还是给与了【le】写字楼项【xiàng】目，尤其是【shì】优秀写【xiě】字楼项【xiàng】目【mù】足够的【de】发展空间。下一步将“持续提升每一个【gè】项目的市场【chǎng】竞【jìng】争力，从产品、配套、服【fú】务【wù】、政策多【duō】维度建【jiàn】立每一【yī】个【gè】项目在所【suǒ】在区域的相对优势【shì】，跑赢市场”。

上半年合约销售额超200亿元

翡萃兰亭花园项【xiàng】目位于昆【kūn】山市城【chéng】北路长江北【běi】路口附近，所【suǒ】处【chù】的周市【shì】镇有【yǒu】多个厂【chǎng】房和工业园，是昆山北部的工业重镇。

该【gāi】楼【lóu】盘【pán】由金地【dì】商置投资开发，规划建设9栋【dòng】9-23层【céng】住宅楼，今年9-23获得预售许可证，后推出196套【tào】房源； 9-23又加推了102套房源。

据金地商【shāng】置品牌相关负责人介绍【shào】，昆山翡萃兰亭项【xiàng】目于9-23首次【cì】开盘，截至7月推盘去化【huà】率将【jiāng】近70%。项目在9-23月【yuè】排名昆山城北板块【kuài】成交量第一，在昆山【shān】全市排名前五。

不【bú】过据昆山市【shì】房产交易管【guǎn】理中心官【guān】网统计，截至【zhì】9-23，该【gāi】项目两次推售以来共销售【shòu】111套房源，剩余187套，实际去化率【lǜ】为37%。

根据【jù】上述【shù】销售人员小沈的介绍，金地【dì】商置在昆山【shān】发【fā】展已近10年，开【kāi】发【fā】过御园、天悦、合樾、合颂等【děng】“兰【lán】庭”系列楼盘。

上半年，除了在江苏，金地商置还在多个城市加码住宅业务。

来源：金地商置公告

今年9-23，山【shān】西【xī】省【shěng】太原市规【guī】划和自然【rán】资源局公【gōng】布【bù】土地招拍挂【guà】出让结果，其中SWG-2316地块被金【jīn】地集团旗下的山西【xī】金地慧远房地产【chǎn】开发【fā】有限公司摘得。该【gāi】地块【kuài】位于太原市小店区，用【yòng】途为【wéi】住宅兼容商业、托幼，出让面【miàn】积27653平方【fāng】米，总价3.34亿元。

一周后，金【jīn】地商置旗下的山西金【jīn】合房地产开发有限公司竞得同【tóng】样位于小店区的SWG-2318地块，用途为住宅兼容【róng】商【shāng】业【yè】、托幼，出【chū】让【ràng】面积35595平方【fāng】米，总价【jià】3.51亿元。

对于与母公【gōng】司金地集团同时竞争太原市场，金【jīn】地商【shāng】置方【fāng】面在接受每经记者采访时【shí】表示，以上两个项目均位于【yú】太原南部【bù】的小【xiǎo】店区，是太原【yuán】市场少【shǎo】有的有竞争力的【de】优【yōu】质【zhì】项目，项目【mù】获取也是基于合理的市场判断，未来公司也将在【zài】金地集团整体战略【luè】部署【shǔ】下【xià】持续拓展优质项【xiàng】目【mù】。“上半【bàn】年【nián】，公司实现销售额【é】超200亿【yì】元，销售进度超过时间进度【dù】，达到了预期目标。”

值得注意的是，原本承【chéng】担金地集【jí】团的多【duō】元化业务任务，并运营商【shāng】业地产、产业地产【chǎn】和租赁住宅业务的金地商置，经过一【yī】系列布局与突【tū】破，在物业【yè】投【tóu】资及【jí】管【guǎn】理分部的收【shōu】入体【tǐ】现得并不明显。

财报显示，2022年金地商置共实现收入103.025亿元，其中物【wù】业销售收入89.07亿元【yuán】，占总收【shōu】入的【de】86%；而前一年的物业销售收入130.2亿元，占总收入的92%。同期，物业投资及管理分部【bù】实现收入8.69亿元【yuán】，占【zhàn】总收入的【de】6%；而【ér】前一年则为112.86亿元【yuán】，占总收入【rù】的【de】11%。

据金地商置披露的【de】未经审核运【yùn】营数据【jù】，今年【nián】上半年累计合约销【xiāo】售【shòu】额约【yuē】202.32亿元，同比【bǐ】下降24.8%。

架构缩编抵抗商办项目风险

平金中【zhōng】心【xīn】是金地商置在上海【hǎi】闵行区七【qī】莘路开发的商办项目【mù】，包含1栋18层写【xiě】字【zì】楼、6栋低层办公【gōng】楼和【hé】约2.6万平方米商【shāng】业街区。

9-23，一位负责平金中【zhōng】心项目的写【xiě】字【zì】楼销售人员向每经记者透露，“开业时间估计要【yào】到9月份。”目【mù】前，该项【xiàng】目商业街区装【zhuāng】修还未完工【gōng】，已推【tuī】迟【chí】原本7月份的开业计【jì】划。

上海平安中心项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

财报显示，截【jié】至2022年底，金地商置的【de】土地储备共计1934万平【píng】方【fāng】米，尚未出【chū】售/开发中【zhōng】/持作未来【lái】开发【fā】的项【xiàng】目中，江苏省的【de】昆山市有合颂兰庭【tíng】花园、兰亭都荟、尚滨【bīn】花园和翡【fěi】丽兰庭花【huā】园，均为纯住宅项目。而在南京、苏州、南通、徐州、盐城、淮安则大多【duō】是住宅与商业综【zōng】合项【xiàng】目【mù】。

但【dàn】唯独在【zài】上海，金【jīn】地商置17个项目中有13个【gè】为产业【yè】园或办公楼【lóu】项【xiàng】目。究其原因，母【mǔ】公司金地集团在【zài】华东区域分【fèn】布有上海公司、南京公【gōng】司、苏南公司【sī】以【yǐ】及合肥公司等，尤其深耕上海住宅市场多年【nián】，开发【fā】了金【jīn】地未来城、金地都会等多个楼盘。

据世【shì】邦魏理仕的研究【jiū】报告，今年【nián】上半年，上【shàng】海写字楼市场净吸【xī】纳【nà】量21.9万平方米【mǐ】，同比【bǐ】下调31.6%；新增供【gòng】应量52.9万平方米，同比增加264.9%；租金下【xià】降至每月每平方米【mǐ】272.6元，部分写【xiě】字楼【lóu】运【yùn】营商主动小幅下调租金，以期占据【jù】更多市场。

仲【zhòng】量联【lián】行华东区董事【shì】总经理【lǐ】兼商业地产部中国区总裁【cái】张静【jìng】向每经记者表示，在办公【gōng】楼市场，租【zū】户【hù】选址趋于【yú】谨慎，加之新【xīn】增供应增大【dà】，导致上海写字楼【lóu】租金依然承压。

记者注意到，经历了去【qù】年营业收【shōu】入【rù】和净【jìng】利润下滑后，金地商置于今年初进行了一【yī】场大范围【wéi】架【jià】构缩编【biān】，2个区域公【gōng】司【sī】、1个专业公【gōng】司以及6个城【chéng】市公司被撤销，管【guǎn】理人员职务被免。调整后的金地商置，分为华【huá】东、东部、华南、华北四个区域，每个【gè】区【qū】域三家【jiā】城【chéng】市公【gōng】司，分别【bié】是上海、环沪、杭州；江【jiāng】苏、淮海、武汉；广深【shēn】、成昆、长沙；山【shān】东、山西、河【hé】北公司【sī】。

“此轮组织架构【gòu】调整是基【jī】于业【yè】务发展目标所进行的【de】，是公司【sī】一系【xì】列管理【lǐ】举措中的重要一环【huán】，主要【yào】对【duì】部【bù】分业务单元【yuán】、区域、城市公【gōng】司的管理架构进行了优化整【zhěng】合。”金【jīn】地商置方面表示，调整后进一步提高了【le】公司内部【bù】结构与业务发展的匹配度【dù】，有【yǒu】效【xiào】促进了公司组织能力和组织【zhī】效能的提升。

“受宏【hóng】观经【jīng】济影响【xiǎng】及供应激增导致写字楼“内卷”严重，但【dàn】中国经【jīng】济的基础【chǔ】和产业结构的升级依然还是给与了写字楼【lóu】项目，尤其是优秀写【xiě】字楼项目足够的发【fā】展空【kōng】间【jiān】。”

金【jīn】地置【zhì】业方向【xiàng】每经记者表示，为应【yīng】对当下的市【shì】场挑战，将重点从三个【gè】方面开展经【jīng】营工作：一是密切监测宏观【guān】经济和产业经【jīng】济的发展态【tài】势，审时度势、更为灵敏的做好租赁及经营策略的调整；二是【shì】持续【xù】提升每一【yī】个项【xiàng】目的市场【chǎng】竞争【zhēng】力，从产品、配套、服务【wù】、政策多维度建立每一【yī】个项目在【zài】所在区域的相对【duì】优势，跑赢市场及【jí】同行【háng】；三是对于稳定期项目着力做好【hǎo】存【cún】量【liàng】租户的管理，提【tí】升项【xiàng】目【mù】续租率与客户满意度，同步有计划的【de】进【jìn】行租户结构及租期结构的优【yōu】化调整，增【zēng】强项目的抗【kàng】风【fēng】险【xiǎn】能力。