首席经济学家黄文涛：存量房贷利率调整的目的与影响

来源：中信建投证券研究　　文|黄文涛

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存【cún】量房贷利率【lǜ】调整的政【zhèng】策目标是减少提【tí】前还贷，一方面【miàn】能【néng】够帮助减少居民支出、修复居民脆弱的【de】资产【chǎn】负债表，并在一定程度上通【tōng】过“开源节流”帮助居【jū】民提高净收入、促进消【xiāo】费支出【chū】。另一方面也【yě】能够帮助【zhù】部【bù】分银行减【jiǎn】少因【yīn】提前还贷造成的【de】经营压力。

存量房【fáng】贷调整的影响和节奏方面，2008年【nián】后【hòu】金融危机周期【qī】，曾有【yǒu】银行【háng】对存量房贷利【lì】率进行打折。但本【běn】轮面临【lín】的地产【chǎn】周【zhōu】期【qī】、政策刺激意图等截然不同，按照央行目前【qián】的【de】表述，“自主协【xié】商【shāng】，变更合约或新【xīn】发贷款”或许意味着“因城施策”乃【nǎi】至根据不同【tóng】银行、不同合同条【tiáo】款进行差【chà】异化【huà】调控。

9-23，中国人民【mín】银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，会议继续体现对房地产【chǎn】市【shì】场平【píng】稳健康发展【zhǎn】的政策支持，提到“指导商业银行依法【fǎ】有【yǒu】序调整存量个人住房贷款利【lì】率”，对【duì】存量房贷【dài】利率的再次表【biǎo】态，体现【xiàn】对人民【mín】银【yín】行对此【cǐ】的高度【dù】关注。

存量房贷利率调整的政策目标

调【diào】降存量【liàng】房【fáng】贷【dài】能【néng】够帮助银行减少提前还贷现象，也能够减少居民房【fáng】贷支出、修【xiū】复居民资产负债表。负债端房贷是大多数家庭最大的【de】债务负担，而利率则直【zhí】接影【yǐng】响借款人每月的还款额，纵【zòng】然【rán】平均房【fáng】贷利率随LPR持【chí】续【xù】下行，但【dàn】生息资产的【de】收益率下行【háng】更快，长【zhǎng】期以往，居【jū】民的资产负债表有可【kě】能走【zǒu】向【xiàng】衰退。存量【liàng】房贷利率下调可以直接减轻【qīng】借款人的财【cái】务负担【dān】。下调利【lì】率意【yì】味着借款人【rén】每【měi】月【yuè】需要偿还的房贷金额将【jiāng】会减少，修复居民的负债端。存量房贷利率【lǜ】调整助力促进【jìn】消费，扩大内需，起到【dào】开源节流【liú】的作用【yòng】。同时调整存量房贷利率进一步降低居民【mín】资【zī】产负债表【biǎo】对于房地产市【shì】场的依【yī】赖。

存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史上看，2008-2009年存【cún】量【liàng】房贷利率下调已有【yǒu】先例【lì】，彼时最高优【yōu】惠可【kě】达7折。但本轮【lún】存量房贷利率调整背景大为不同，在【zài】上半年金融统计数据新闻发【fā】布会中央行【háng】的【de】表【biǎo】述为【wéi】“按【àn】照市场化、法治【zhì】化原则，我们支持和鼓励商【shāng】业银【yín】行【háng】与借款【kuǎn】人自主协商变更合同约【yuē】定，或者是新【xīn】发【fā】放贷款置换原来【lái】的存量贷【dài】款【kuǎn】”。从方式上来说，由于不同地区【qū】不同个人的合同【tóng】情况差【chà】异可【kě】能【néng】较大，统一调整【zhěng】存量房贷利率的可能性较低，执【zhí】行难度也【yě】较大，后续【xù】采取“因【yīn】城施策【cè】”的概【gài】率较大。同【tóng】时，比如新老贷款，不【bú】同条【tiáo】款贷款的具【jù】体调整，也需【xū】要更详细的应对处【chù】理【lǐ】。央行【háng】强调“按照市场化、法治化原【yuán】则”意味着存量房贷利率的调【diào】整是在借款人和【hé】商业银行合理协商后的结果。

一、存量房贷利率调整的政策目标

调降存量房贷能【néng】够帮助银【yín】行【háng】减少【shǎo】提前还贷现象。货币政策司司长【zhǎng】邹澜【lán】提到“提前还款客【kè】观上对商业银行的收益也有一定的【de】影响【xiǎng】”。借款人选择提前还清【qīng】贷款，银【yín】行将无法【fǎ】获得原计划的全部利息收入。这【zhè】在【zài】短期内【nèi】可能会【huì】对【duì】银行【háng】的【de】利润产生【shēng】负面影响【xiǎng】。而在收回【huí】贷款后，由于银行净息差持续回落，传统贷款业务的盈利空间持续被压缩，银行【háng】自营的压力【lì】上升，若原本【běn】的用于贷款资金流入金融市场，可能会【huì】带来资金空【kōng】转、脱实向虚的风险。但需【xū】要看到【dào】的【de】是，调节存量贷款【kuǎn】利率也【yě】会【huì】降【jiàng】低银行【háng】利润，需要后续货币【bì】政策对【duì】银行【háng】进行支持。

调降存量房贷能够减【jiǎn】少居民房【fáng】贷支出、修复居民资产负债【zhài】表。邹澜司【sī】长在上半年金融统【tǒng】计数据新闻发布会上提到，“因为【wéi】理财收益【yì】率、房贷利率等价格关系已经发【fā】生了变化，居民【mín】使用存【cún】款或者减少其【qí】他【tā】投资提前偿还存量贷款的现象大幅增【zēng】加【jiā】”。用中国外汇【huì】交【jiāo】易中心的RMBS条件早【zǎo】偿【cháng】率指【zhǐ】数来衡【héng】量居民提前【qián】还【hái】款【kuǎn】的情况【kuàng】，2023年以来的早偿率指数达【dá】到【dào】了2020年以来的【de】高位。高【gāo】早偿率【lǜ】的背后反应的是三年疫情导致【zhì】的【de】居民资【zī】产【chǎn】负【fù】债表受损，而疫后【hòu】经【jīng】济属于弱修【xiū】复的状态【tài】，叠加【jiā】较高的失【shī】业率【lǜ】以【yǐ】及较弱的信心【xīn】，居民体现“去杠杆”的行为。负【fù】债端房【fáng】贷是大多【duō】数家庭最大的债务负担，而利【lì】率【lǜ】则【zé】直接影【yǐng】响借款人每月的【de】还款额，纵【zòng】然【rán】平均房贷利率随LPR持续下行，但生息资产的收益率下行更快，长期以【yǐ】往，居民的资产负债表有可能【néng】走向衰退。存量房贷利率【lǜ】下调可以直接减轻借款人的【de】财务负担。下调【diào】利率意味着借【jiè】款人每月需【xū】要偿还的房贷【dài】金额【é】将会减少，修复居民的负债端。

存量房贷利率调整助力促进消费【fèi】，扩大内需。9-23的政治局会议中研判总需求【qiú】不足仍【réng】是经济运行【háng】中的【de】主要【yào】矛盾，并强【qiáng】调要扩【kuò】大消费【fèi】。9-23，恢复【fù】和扩【kuò】大消费20条【tiáo】措施发布【bù】，旨在【zài】充分【fèn】发【fā】挥消费对经济发展的基础【chǔ】性作用，不断增强【qiáng】高质量发展的持久动力【lì】。而【ér】存【cún】量房贷利【lì】率的调整为促进消费起到开【kāi】源节流的作用，截止【zhǐ】6月【yuè】，金【jīn】融机构个人住房贷【dài】款【kuǎn】余额【é】为386，000亿【yì】元，存量房【fáng】贷【dài】利【lì】率若降低10BP，则对应减少约【yuē】400亿利息支出。与20条形成政策组合拳，将对消费起到的支持作用。

调整存量房贷利率进一步降低居民【mín】资产负债表对于【yú】房地产市【shì】场【chǎng】的依【yī】赖【lài】。9-23的政治【zhì】局会议【yì】提到“适应【yīng】我国房地产市场供【gòng】求关系发生重大【dà】变化的新形【xíng】势，适时【shí】调整优化房地产政策”。进入【rù】2023年以【yǐ】来，第一季【jì】度的【de】房地【dì】产市场有所起【qǐ】色【sè】，但在第二季度进入下行区间，各线城市【shì】的【de】成交面积【jī】走【zǒu】低、新房【fáng】和二手房的房价【jià】下降，叠加房企债务违约压力大，中央研判我国房地产【chǎn】供【gòng】求关【guān】系【xì】发【fā】生“重大变化”。下半年工作会中提到【dào】要支【zhī】持房【fáng】地产市场平稳健康发展，“将因城施【shī】策精【jīng】准实施差别化住房信贷政策，继续引导个【gè】人住房贷款利率和首付【fù】比【bǐ】例下行，更【gèng】好满足居民刚性和改【gǎi】善性住房需求【qiú】。”在多年房住不炒的坚持下，房【fáng】地产市场的供求【qiú】关系【xì】发生【shēng】了变化，调整存量房贷利率配【pèi】合限购等政策的调整有助【zhù】于释放居民的【de】改善性【xìng】住【zhù】房【fáng】需求【qiú】，改善居民生活质量并维护房地产【chǎn】行业的平【píng】稳健【jiàn】康发【fā】展，并【bìng】推动家居等耐用品的消费【fèi】

二、存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史上看，2008-2009年存量房贷利率【lǜ】下调已有【yǒu】先例，彼时【shí】最高优惠可【kě】达7折。2008年【nián】时值【zhí】国【guó】际【jì】金融危机，房地产【chǎn】市场低迷，经济增长压力较大，人【rén】民【mín】银行扩大商业性个【gè】人住房【fáng】贷款利率下【xià】浮幅【fú】度，而对于【yú】存量房贷的【de】利率【lǜ】，央行表【biǎo】态，金【jīn】融机构应按原 贷款合同约定条款【kuǎn】，在综合评【píng】估风险的基础上，自主确【què】定已【yǐ】发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的【de】利率水【shuǐ】平【píng】。但在【zài】具体落实中，央行没有做出明确规定【dìng】。在后续跟【gēn】进中【zhōng】，许多大行制定存量房贷利【lì】率优惠【huì】政策，存【cún】量房贷【dài】利率优惠可【kě】达到7折，但有相关办理条件和【hé】限制。与当时情【qíng】况相比【bǐ】，由于当前银【yín】行【háng】息【xī】差处于历史低【dī】位，且存【cún】量房贷余额已【yǐ】是【shì】当年的【de】十倍以上，且按揭贷款占总贷款比例提【tí】升，达到【dào】之前的存量房【fáng】贷利率调整【zhěng】力【lì】度的可【kě】能性【xìng】较小，需要观察后续政策的【de】进一步指导。

本轮存量房贷利率调整背景【jǐng】大为不同，影响几何？在上【shàng】半年金融【róng】统计数据新闻【wén】发布会【huì】中【zhōng】央行的【de】表述为“按照【zhào】市【shì】场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借【jiè】款人自主协商【shāng】变更合同约【yuē】定，或【huò】者是新【xīn】发【fā】放贷款置【zhì】换原【yuán】来的存量贷【dài】款”。从方式上来【lái】说，由于不同地【dì】区不同个人的合同情况差异可能【néng】较大，统一调整存量房贷利率的可能【néng】性较低，执行难度【dù】也较【jiào】大，后【hòu】续采【cǎi】取【qǔ】“因【yīn】城施策”的【de】概率【lǜ】较【jiào】大【dà】，同时，比如【rú】新老【lǎo】贷款，不同条【tiáo】款贷款的具【jù】体调整，也需要更详细的应对处理。央行强调“按照【zhào】市场化、法治化原则【zé】”意【yì】味着存量房贷利率【lǜ】的调【diào】整【zhěng】是在借款人和商业银【yín】行合【hé】理协商后的结果。对于银行来说，提前还款会带来对银行经营的压力，而降低房【fáng】贷利率也直【zhí】接影【yǐng】响其利润，按揭贷款作为【wéi】银行的优【yōu】质【zhì】资产，并且【qiě】按揭客户会对银行的其他业务有衍生需求，客户流【liú】失不符合银行的利益，银行会综合【hé】权衡与客户协调【diào】。但从客户的【de】角【jiǎo】度来【lái】说，不具有提前【qián】还【hái】款能【néng】力的客户可能议价【jià】能力【lì】有限，在与银行的协【xié】商中能获得的让利较小。而且从法制化的原则来说，若全面统一降低存量房贷利率，房价下跌时【shí】降【jiàng】低合【hé】同利【lì】率，房价上涨【zhǎng】时维持合同利率，实【shí】际上【shàng】有转嫁房【fáng】地产【chǎn】风险的感【gǎn】觉，对【duì】房地产市【shì】场【chǎng】的平稳【wěn】发展并无裨益。后【hòu】续法制化、市场化的【de】政【zhèng】策落实还有【yǒu】待【dài】观察。

第一，宏观经济和【hé】金【jīn】融体【tǐ】系仍然面临【lín】海内外环【huán】境的多重扰动【dòng】，国内受【shòu】到疫【yì】情余波、地产【chǎn】、地方【fāng】政【zhèng】府债务的影响，国外受到贸易冲突、海外紧缩和极化思潮的【de】影响，国内经济发展和改革都可【kě】能存在一【yī】定【dìng】不确【què】定性。第二，既【jì】有政策落地效【xiào】果及后续增量政策【cè】出台进展不及预期，地方【fāng】政府对于【yú】中央政策的理解不透彻、落实不到【dào】位。第三【sān】，经济增速【sù】放缓，宏观经济基本【běn】面下行，经济运行不【bú】确定性加剧。第四【sì】，近期房【fáng】地【dì】产市场【chǎng】较为低迷，国际资本市场风险传染也有可能诱发【fā】国【guó】内资本市【shì】场动荡。

黄【huáng】文涛：经济【jì】学博士，纽约州立大【dà】学【xué】访问学者【zhě】。现任中信建投证券首席【xí】经济【jì】学家、机构委【wěi】、投委会委员、研究发展部联席负责【zé】人，董事总【zǒng】经理。兼任南开大学【xué】硕士【shì】导师、中信研【yán】究院资【zī】深【shēn】研究员、中国保【bǎo】险协会人身险【xiǎn】利【lì】率专家委员会特聘专【zhuān】家等职。多次参与部委形势分析咨询及课【kè】题研究，多年荣【róng】获新财富、水晶【jīng】球、金牛【niú】奖、保险资管协会等最【zuì】佳分【fèn】析师，2016年新财富固定收益第【dì】一名。

孙苏雨：中信建【jiàn】投证券【quàn】宏观分析师，清华大学金融学【xué】博士【shì】，负责货币政【zhèng】策、利率汇率、金融周期【qī】、经济比较、风险【xiǎn】等研究。

证券研究报告名称：《存量房贷利率调整的目的与影响》

对外发布时间：9-23

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄文涛 SAC 编号：S1440510120015

SFC编号：BEO134

孙苏雨SAC编号：S1440523070003