【园区PLUS】中电光谷黄立平：找到园区之路

经济观察报记者田国宝6月的武汉已经格【gé】外闷热，光【guāng】谷【gǔ】大道【dào】和新玉【yù】路交【jiāo】汇处西【xī】南是国【guó】际企业【yè】中【zhōng】心，这个2000年竣工的【de】园区，是黄【huáng】立平担任东湖高【gāo】新（600133.SH）董事长时操盘的【de】第一个【gè】产业园项目，也是武汉真正意义上的第一个产【chǎn】业园区。

目前黄【huáng】立平【píng】担任中电光谷（00798.HK）总裁，管理园区【qū】88个。谈起他做【zuò】的【de】第一个园区，黄立【lì】平仍感慨万千，那时都【dōu】是【shì】摸索着干，甚【shèn】至连国际企【qǐ】业中心的用地性质也是【shì】他临时想的【de】。

黄【huáng】立平正好赶上了武【wǔ】汉【hàn】“光谷”起步阶段，上世纪【jì】80年代末，武汉开始【shǐ】筹办“东湖技术【shù】密集经济【jì】小区”；2001年，东湖高新区获批“国家光电子信息产业基地”，“光谷【gǔ】”这一名【míng】称【chēng】正式启用。

(资料图片仅供参考)

如【rú】今，光谷已经【jīng】成【chéng】为武汉的一张名片，作为光【guāng】谷的重要参与【yǔ】者和建【jiàn】设者，9-21，黄立平【píng】向经济【jì】观察报讲诉了【le】光谷创立初期诸【zhū】多不为人知的故事【shì】。

他【tā】说，产业【yè】园区已经是推动【dòng】城【chéng】市经济发【fā】展和【hé】产业转型升级【jí】的重要平台，如今【jīn】看来，一【yī】切似乎水到渠成，但在当时【shí】，无论是产业园区这一业【yè】务的存续【xù】，还是发展方向和模式，都【dōu】经历了不同程度的【de】争议。

雏形

1984年【nián】，武汉召【zhào】开【kāi】“新技术革命武汉对策讨论会【huì】”，形成《关于在【zài】武汉建立激光工业、光纤【xiān】通信、生物工程三个【gè】基地和信息中心的建议》，并被列入全【quán】国13个【gè】试办【bàn】新【xīn】兴技术新兴产业密集【jí】的小经【jīng】济【jì】区城市名单。

当时，武汉主要【yào】建【jiàn】设光导【dǎo】纤维【wéi】通信技【jì】术开【kāi】发中心，为此，武汉成立东湖技术密集经【jīng】济【jì】区，这是【shì】武汉光谷的前身。1987年，武汉【hàn】东【dōng】湖创【chuàng】业者【zhě】中心【xīn】正式成立，吸纳6家【jiā】创业公司进入；1988年，东湖新技术开【kāi】发区挂牌成立。

1991年，东湖新技术开发区获批国【guó】家【jiā】级新技术开【kāi】发【fā】区，成为继中关村【cūn】之后【hòu】，全国第二个国【guó】家级高新区。在新技术浪潮影响下，高校云集的武汉掀起【qǐ】了【le】创业高潮，并逐【zhú】步形成了【le】今天【tiān】的武汉创业大街【jiē】。

1994年，华【huá】中师范大学教授【shòu】谢圣明牵【qiān】头，联合【hé】8名高校教授【shòu】共同创办【bàn】红桃开集团，1984年-1986年期间，黄立平曾在华中师范学【xué】习，33岁的【de】黄【huáng】立平由此搭上【shàng】这【zhè】趟顺风车，成为【wéi】红桃开的【de】联合创始人。

1998年，红桃开集团股份有限公司、武汉【hàn】东【dōng】湖新技术开发区发展总公司、武汉城市综合【hé】开发【fā】集团有限公【gōng】司【sī】、武汉【hàn】庙【miào】山实业【yè】发展【zhǎn】总【zǒng】公司【sī】、武汉建【jiàn】银房【fáng】地【dì】产开发公司共同【tóng】组建东湖【hú】高新，并在A股上市，由此，黄立平成【chéng】为东湖高新董事长【zhǎng】。

黄立平介绍，当时东湖高新一项重【chóng】要业【yè】务就是代【dài】政【zhèng】府履行职责【zé】，将土地出【chū】让给【gěi】创业【yè】公司兴建【jiàn】办公【gōng】楼和厂房，“那时还没有产业园区的【de】概念，谁有【yǒu】建办公【gōng】楼、建厂房的需要，我们就给【gěi】地，20亩【mǔ】、30亩土地【dì】很容【róng】易拿到【dào】”。

在【zài】东湖高【gāo】新期间，黄立平看到了一个商机，一些中小企业【yè】虽然【rán】有办公楼和厂房需求，但【dàn】没有【yǒu】实【shí】力和能力兴建，“东湖高新就是土地出让方，我【wǒ】们可以建【jiàn】好提供【gòng】给企【qǐ】业使【shǐ】用”。

在这【zhè】一思路下，2000年，东湖高【gāo】新【xīn】开发建设了第一个【gè】产【chǎn】业园【yuán】区——国际企业中心，这也【yě】是武汉真正【zhèng】意义上的第一【yī】个产业园区。

国际企业中心【xīn】建设时，在【zài】主管部门申【shēn】办土地规划文件时【shí】，工作人员不知道【dào】土地性质【zhì】如何定义，黄立平临【lín】时【shí】想了一个“研发办公”的名称，他没想到，这一【yī】名称后来延伸【shēn】成一【yī】项专门的【de】土地使用权【quán】——科研用地。

黄立平【píng】说【shuō】，给【gěi】园区【qū】起名字时，为了吸引客户，想了各种办法。当时【shí】黄【huáng】立平【píng】创办【bàn】的一家【jiā】农药公司【sī】和一【yī】家日本企业有业【yè】务往来，“觉得国际企业这个名称很【hěn】好，所以【yǐ】就【jiù】把园区叫成国际企业中心”。

国际企业中【zhōng】心建【jiàn】成后，有一年，黄立平到【dào】北京出【chū】差，在【zài】亦庄看【kàn】到一个名为“国际企业大道”的写字【zì】楼，“我【wǒ】就会心一笑，心想他们【men】可能也是出于同【tóng】样目的起【qǐ】了这个名【míng】字”。

虽然黄立平至【zhì】今认为【wéi】国际【jì】企业【yè】中【zhōng】心存在【zài】诸多不【bú】足，但当时满足了中小企业【yè】的需求，很快就销售一空，在后来的日子里，国际【jì】企【qǐ】业中【zhōng】心陆【lù】续开发建设了二期和三期项目，形成了一【yī】个中小【xiǎo】企【qǐ】业【yè】聚集地。

国际企【qǐ】业中心竣工的第二年，武汉东湖新技术开发区获批“国家【jiā】光电子信息产【chǎn】业基地【dì】”，武汉【hàn】光谷一词正式启动。但在当时【shí】，光谷远没有如今这么知名【míng】，“当时北【běi】京中【zhōng】关村叫了硅谷，所以【yǐ】我们【men】就叫了【le】光谷”，东【dōng】湖高【gāo】新区一位人士【shì】告【gào】诉经【jīng】济观察报。

探索

东【dōng】湖【hú】高新【xīn】集团成立后，通【tōng】过出让土地【dì】给企业，逐步形成关东、关南两个工业【yè】园。但2004年，所有建设用地必须履行招拍挂【guà】程【chéng】序【xù】，东湖高新失【shī】去了【le】土地出让资格，也让东湖【hú】高新的【de】业【yè】务面临大【dà】考。

黄立平说【shuō】，失去了土地出让资格【gé】，想要发展产业园【yuán】这一业务，就只能【néng】和其他企业一【yī】样，从政府拿地建设【shè】，再出【chū】售【shòu】给【gěi】企业。

黄立【lì】平【píng】称，当时【shí】产业园办公【gōng】楼市场还没有价格机制，无法锁定利润，部分股东方【fāng】担心赔钱不【bú】愿意冒险，“我看【kàn】好这个【gè】领域【yù】，虽然当时还不知道会向【xiàng】哪【nǎ】个方【fāng】向发展，但主观判断是有【yǒu】前景的【de】”。

股【gǔ】东对未来业务发展出现分【fèn】歧，结果就是东湖高新重组【zǔ】，黄立平拿到了正在建设的光谷软件【jiàn】园项目开发【fā】建设权及两家生【shēng】物医药公【gōng】司。东【dōng】湖高新后来【lái】虽然又涉【shè】足【zú】产【chǎn】业【yè】园区开发建设，并将这一业务保留至今，但当时彻【chè】底剥离【lí】了这【zhè】一业【yè】务。

黄立平在东湖【hú】高新做软件园的【de】时候，正值武汉市传统产业走向【xiàng】信【xìn】息化时代。武【wǔ】汉是中国重【chóng】要的制造业基地，早在【zài】清末民初【chū】时，就已经是【shì】全国继上【shàng】海【hǎi】之后第二【èr】大工业城【chéng】市【shì】。新【xīn】中【zhōng】国成立后，更是聚集了武钢、东风汽车【chē】等一大批传【chuán】统制造【zào】业。

在新技术【shù】浪潮下，传统制造业也开始陆续【xù】信【xìn】息化【huà】，“很多企业都成立了【le】信【xìn】息【xī】化部门，慢慢的，随着人员越来越【yuè】多，需【xū】要寻找独立的办【bàn】公【gōng】地”，黄立平说，当时武汉之所以做软件【jiàn】园【yuán】，正是【shì】因着【zhe】这一趋势【shì】。

软件园的第【dì】一个客户颇有戏剧性，黄立【lì】平【píng】介绍，当时华中科【kē】技大【dà】学【xué】校办企业天喻【yù】信息在华中科技【jì】园兴建了办【bàn】公楼【lóu】，主体建【jiàn】好了【le】，装修了一半，由于资金缺乏停下了，“当时周【zhōu】济市长找到我，让【ràng】找5000平方米的【de】场地【dì】，一【yī】定安置【zhì】好天【tiān】喻信息”。

最后双方【fāng】达成协【xié】议，天喻【yù】信息用没有建好的办【bàn】公楼与【yǔ】软件【jiàn】园一比一置换。“当时天【tiān】喻办公楼造价是2600元【yuán】/平方米，软件园是【shì】2000元/平【píng】方米，”黄立【lì】平说，虽然有差价，但对方喜欢【huān】上软件园的办【bàn】公楼，“对方没【méi】花钱，我们也【yě】没【méi】补【bǔ】钱，就置换了”。

这【zhè】件事让黄立平进行了深刻思考，企业【yè】是政【zhèng】府招商【shāng】引资过来的，政府【fǔ】肯定会帮【bāng】助企【qǐ】业【yè】压低成本，这就意味着园区利润被压缩；但只要【yào】软件【jiàn】园的产品符【fú】合客户需【xū】求，客户也愿意接受差【chà】价，“那【nà】我就有利润空间了”。

通过引入天喻信息这一事件，黄立【lì】平【píng】意识到产业园区的市场空间【jiān】。黄立【lì】平说，虽然当时【shí】还不清楚软件园未来会【huì】朝哪个方【fāng】向走，但通过专业化开发建设【shè】，打【dǎ】造出符【fú】合【hé】客户需求的产【chǎn】品【pǐn】，产业园区的商【shāng】业逻辑就是【shì】成【chéng】立的。

专业化

2005年，出【chū】走东湖高新后，黄立平【píng】创办了光【guāng】谷联合，主要【yào】业务【wù】就是继续开发建【jiàn】设曙光软件园，也就是后来的光谷软【ruǎn】件【jiàn】园。为【wéi】了集中精力【lì】搞【gǎo】好产业园区，他陆续出售了两家生物制药公司的股权【quán】。

东湖高新放弃了产业园区开发建设【shè】业务后，方【fāng】兴未艾的【de】光谷软件园面【miàn】临着流产的风【fēng】险，对产业【yè】园区已【yǐ】经有深入思考的黄立【lì】平在东湖【hú】高新【xīn】重【chóng】组【zǔ】后【hòu】拿到了产业园区业务，这一举动保住了软件【jiàn】园，也客观上【shàng】成就【jiù】了黄【huáng】立平。

一位产业园区人士告诉经济观察【chá】报，虽然当时东【dōng】湖【hú】高新【xīn】将产业园区业务作【zuò】为负担剥离了【le】，但从后【hòu】来的【de】发展看，黄【huáng】立平相【xiàng】当于捡到一块肥肉，伴随着武汉光【guāng】谷的兴【xìng】起，黄立【lì】平的光谷软件园也逐步进入高光【guāng】时刻。

黄立平说，最【zuì】高【gāo】峰【fēng】的时【shí】候，武汉市【shì】60%的软件企业都集中在光【guāng】谷软件园，软件园也成为武汉光谷最先打造的一张【zhāng】王牌【pái】。目前光谷软件园仍聚集了包括美国【guó】EDS、微软【ruǎn】、海康威视、视睿【ruì】科技、法国电信、爱立【lì】信、华为、软通动力【lì】等一大批龙头【tóu】企【qǐ】业。

从【cóng】做光谷软件【jiàn】园开始，黄立平【píng】逐步【bù】将【jiāng】产【chǎn】业园区发【fā】展转向专【zhuān】业化道路。黄立平解释，当时的专业【yè】化实【shí】际上就【jiù】是【shì】房地产化，“现在来看，用房地【dì】产做产业【yè】园存在【zài】很【hěn】多问题，但在兴起阶段是必经之路”。

当时，万科也提出【chū】向丰田学习，开始走房地产专业化道路，包括【kuò】前【qián】期咨【zī】询、开【kāi】发【fā】、设【shè】计、施【shī】工、运营【yíng】等房地【dì】产各环节的专业化【huà】。

另一【yī】个让黄立平【píng】深刻思考的是交通【tōng】银行电话服务【wù】中心落地。2008年，如全国【guó】大多数银行一样，交通银行【háng】计【jì】划将前后台分离【lí】，找一个1万平【píng】方米场【chǎng】地作为后台呼叫中心，当【dāng】时备【bèi】选【xuǎn】城市还有合【hé】肥【féi】和南昌。

合肥给【gěi】出的条件是提供一栋国有办公【gōng】楼，免费【fèi】使【shǐ】用十年；南昌【chāng】给出【chū】的条件是【shì】，随便挑【tiāo】地，看上哪块给【gěi】哪块；黄立平则和设【shè】计师连续几个昼夜【yè】做好设计【jì】方【fāng】案，将方案带去上海。

最终，武汉光谷软件【jiàn】园的海【hǎi】派【pài】建筑方【fāng】案打动【dòng】了交通银行【háng】。黄立平回【huí】忆，虽然理【lǐ】论上免费的办公楼和随便挑【tiāo】选的【de】土地更吸引人，“但都忽视了客【kè】户真正要【yào】什【shí】么，这【zhè】也让我们认【rèn】识到了解客户【hù】需求的重要性”。

交通银行后【hòu】台【tái】落户带【dài】给光谷【gǔ】软件园的不仅仅是“比客户更了解【jiě】客户需求”，还让【ràng】园区以后【hòu】的定价有了【le】依据，“当时我【wǒ】们开出的价【jià】格【gé】是3700元/平方米，客户没【méi】还价，直接就【jiù】答应了，在上海，他们自己建成【chéng】本价都要5000元/平【píng】方米”。

这一单生【shēng】意也让光谷软件园获得【dé】了可观的收益，黄立【lì】平说，当【dāng】时建造成本价是【shì】2100元/平方米，毛【máo】利率高达43%，再次【cì】验证了专业【yè】化道路的【de】可【kě】行性。这一单生意对光【guāng】谷软件园影响极为深远。

此【cǐ】后【hòu】，黄立平又从交【jiāo】通【tōng】银行拿到6万平方【fāng】米的【de】订单，通过相同的方【fāng】式将银联、光大【dà】银行等【děng】金融机构变成自己的客户。金【jīn】融【róng】后台服务也成为光谷软【ruǎn】件【jiàn】园继软件开发及外包服务【wù】之外的第【dì】二大产业。

回归运营

2009年，武汉光谷成为继【jì】中关【guān】村之后，全【quán】国第二个国家级自主创【chuàng】新示范区，当时武【wǔ】汉【hàn】全市GDP是4560亿【yì】元，而东【dōng】湖高新区只有187亿元，在【zài】武汉市【shì】各区县中排【pái】名第八【bā】，一切都还刚刚起步。

同一年，光谷【gǔ】软【ruǎn】件【jiàn】园将建【jiàn】好的办公楼交付【fù】给交通银行。伴随着新兴产业【yè】的快速发展，东湖【hú】高新【xīn】区【qū】的GDP一路【lù】增长，黄立平的园区生意也风生水起。但随【suí】后的一【yī】件事，让黄立平不得不对【duì】光谷软件【jiàn】园的【de】模式进【jìn】行反思。

产业园区是一个投资规模大、回报周期长的生【shēng】意，为【wéi】了保证【zhèng】企业有【yǒu】充足的现金流【liú】，黄立平为光谷联【lián】合设定了严【yán】格【gé】的自销比，即自【zì】持10%，销售90%，也导致了【le】光谷联合长【zhǎng】期重【chóng】视销售而【ér】忽视运营。

2014年【nián】，光谷【gǔ】联合在港交【jiāo】所上市，因为之前【qián】在国内上【shàng】市的东湖高新市盈率一直【zhí】保持【chí】在9-21倍左右【yòu】，黄立平认为【wéi】光谷【gǔ】联合上市至少可以获【huò】得20倍【bèi】估值，这还是一个【gè】较为保守的估值。

但现实狠狠抽了【le】他一记【jì】耳光【guāng】。经过一系【xì】列路演，最终【zhōng】光谷联合【hé】获得的估值只有6倍，同期做“观赏鱼【yú】”的海昌上【shàng】市获【huò】得40倍市盈率【lǜ】。而【ér】且【qiě】，光谷联合的股票认购情况也不及预期，这让黄立平【píng】很【hěn】受【shòu】伤，“东湖高新上市时只有6000万元利润【rùn】，光【guāng】谷【gǔ】联合上市【shì】时【shí】利润超过2亿元”。

由于当时销售收入占比【bǐ】超过90%，光【guāng】谷【gǔ】联【lián】合被归入房地【dì】产类企业【yè】，“房地产企业估值看的是规模，销【xiāo】售额起【qǐ】码在【zài】200亿-500亿元，才能获得资本市场的【de】认【rèn】可”。

产业园显然【rán】不【bú】同于房地产，开发出住宅【zhái】有人【rén】买单【dān】，但产业园区未【wèi】必有这么大市场规模【mó】。痛定思痛【tòng】之后【hòu】，黄立平开始调整光谷【gǔ】联合【hé】的战略，逐步减【jiǎn】少销售占【zhàn】比，提升运【yùn】营【yíng】能力带来收入占比。

黄立平【píng】说，既然决定转型，就【jiù】需要设定目【mù】标【biāo】，他的目标是将开发业【yè】务占比下降至50%以内。2016年，光【guāng】谷联合引入中国电子作为大股东【dōng】，正式更名为中电光谷。光谷联合与中国电子的【de】业务得到【dào】较强【qiáng】的【de】互补。

2015年【nián】，中电光谷正式转【zhuǎn】型。当【dāng】年武汉【hàn】地区总产值首次【cì】突【tū】破【pò】万亿大关，2022年【nián】更是首次超【chāo】过杭【háng】州，在全国省会城市中名列第三，而东湖高新【xīn】区的GDP也【yě】达到2246亿元，持续引领武【wǔ】汉。

经过5年的【de】调【diào】整，2020年，中电光谷的商业运营【yíng】服务【wù】收【shōu】入占比首次超【chāo】过【guò】一半，达【dá】到52%，物业开发【fā】业【yè】务收入占比降至47.6%。这也【yě】意味着中电光谷完成【chéng】了转型。黄【huáng】立平说，下一步中电光谷【gǔ】还【hái】将继续提升运营收入【rù】占比。

在【zài】转【zhuǎn】型过程中，中电光谷【gǔ】逐步强【qiáng】化了咨询【xún】、建设、运【yùn】营等专业能力，并联动起来，先以咨询业【yè】务介入项目，获得能力认可后，再介【jiè】入【rù】建设或【huò】运营领域【yù】。同【tóng】时，逐步降低自投项目【mù】，提升【shēng】轻资产比例。

截【jié】至目前，中电【diàn】光谷旗【qí】下共有88个园区项【xiàng】目，其【qí】中重资产项目在【zài】30个左右，其余50多个项目【mù】均为【wéi】轻资产项目。2022年【nián】营【yíng】收55.28亿元，净【jìng】利润5.36亿元。这一收入和净利在房【fáng】地产行业中【zhōng】并不显著【zhe】，但在园【yuán】区类企业中已经名列前茅【máo】。

目【mù】前，光谷软件园只是【shì】中电光【guāng】谷诸多【duō】园区中的一员，其在【zài】武汉除了【le】软件园，还有【yǒu】科技城【chéng】、金融港、生物城【chéng】等诸【zhū】多主题园区。而武汉【hàn】光谷已【yǐ】经由最初的光【guāng】电信息园区发展成为目前的八【bā】大产业园区。