法拍房和豪宅受热捧 楼市小阳春态势明显

2020年上半【bàn】年，楼市先是【shì】受【shòu】到疫【yì】情冲击【jī】而基本【běn】处于停滞状态，但【dàn】随着疫【yì】情好【hǎo】转，堆积的需求集中释放。5月和【hé】6月房地产市场快速复【fù】苏，小阳春态势明显，多【duō】个【gè】城【chéng】市出【chū】现【xiàn】环比同比增长【zhǎng】，有的城市甚至出现多个万人摇号项目。

法拍房和豪宅受热捧

9-21，京东法拍页面显示，位于北京亦【yì】庄的一个别墅项【xiàng】目评估价1047.2万元【yuán】，14位购房者经过48轮举牌，从733万元的【de】起拍价一路拍【pāi】到1100.2万元，较之起拍价【jià】溢价高达【dá】50%。

而在此之【zhī】前，9-21，位于北【běi】京西城区陶然亭的一套办公用房从422万元起【qǐ】拍，经过217轮竞【jìng】拍，成交价为704万元，比【bǐ】评估价【jià】602万元还高16.9%。9-21，位【wèi】于北京顺义区的【de】一套评估价【jià】为5365.3万元【yuán】的别墅用房，从起【qǐ】拍价3756万【wàn】元拍【pāi】至6146万元，较【jiào】之【zhī】起【qǐ】拍价溢价高达63.6%。

对此，一位【wèi】法【fǎ】拍房行【háng】业的人士表示，自今年5月以来，随【suí】着房地产【chǎn】市场快速回暖，法拍房也成【chéng】为【wéi】众多购房者的可选【xuǎn】标的【de】，拍卖【mài】价格一路走高【gāo】，近两个月最终拍卖价格基本与市价持平或略低于【yú】市【shì】价，不像前几个【gè】月有较【jiào】大的价【jià】格优势。“去【qù】年底今年【nián】初【chū】，一套位于双井的【de】住【zhù】宅拍卖，与近期同一【yī】小【xiǎo】区住【zhù】宅拍卖，无论【lùn】是起拍价还是拍得【dé】单价【jià】都有较大幅度的价差”。

淘宝【bǎo】和京东拍卖页详情也【yě】显示，位于【yú】同一【yī】小区的同层次同户型【xíng】住宅分别在9-21和【hé】9-21拍卖【mài】，前者起拍价568.4万元、拍出价616.4万元，后者起拍价661.2万元、拍出价869.1万【wàn】元，价【jià】差【chà】明显。

值得【dé】注意的是，市【shì】场热度【dù】不仅体现在法拍【pāi】房难“捡漏【lòu】”，深【shēn】圳、上海等【děng】核心一二线城市豪宅市场也出现抢购【gòu】潮。

9-21，上【shàng】海“史上最【zuì】贵豪宅”项目【mù】翠湖天地五期开盘销售，单价【jià】约16.5万元/平方米，是这轮调控【kòng】以来上【shàng】海报价最高的楼【lóu】盘【pán】，主【zhǔ】力户型均价高达【dá】5000万元【yuán】/套。而在【zài】此之【zhī】前【qián】，三湘印象名邸项【xiàng】目均价12.18万元【yuán】/平方米，认筹率高达700%，开盘当日即售罄。

深圳方面，今年前【qián】5个月，深业中城、招【zhāo】商太【tài】子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销售金【jīn】额均【jun1】达30亿元左右，金众【zhòng】·麒麟公馆、招商·领玺更是接【jiē】近【jìn】50亿元【yuán】。

对【duì】此，克【kè】而【ér】瑞研【yán】究中心研【yán】究员杨科伟表示，疫【yì】情过后，货币政策整体稳健偏积极，信贷资金整体【tǐ】趋向【xiàng】宽松【sōng】，短【duǎn】期内房地产市场热【rè】度将惯性延续，成【chéng】交或将持续处于【yú】高位，房价还有一定的上涨空【kōng】间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法拍房、豪宅受热【rè】捧的根【gēn】本原因【yīn】还是整体市场的回暖。2020年上半年，楼【lóu】市【shì】受疫情【qíng】影【yǐng】响，1至2月基【jī】本停摆，自3月起楼【lóu】市回暖【nuǎn】加速，走出一【yī】波“过山车【chē】”行情。

国家统计局数据显【xiǎn】示【shì】，1至【zhì】2月商品房销售【shòu】面【miàn】积8475万平方米，同【tóng】比下降39.9%;销售额8203亿元，下降35.9%。其中，住【zhù】宅销售面积下降39.2%，销售【shòu】额下降【jiàng】34.7%。

但疫情【qíng】只是延后了购房需【xū】求的释放【fàng】。克【kè】而瑞研究【jiū】中心报告【gào】显示，疫情后核心一二线城市房地产市场快速回暖。4月，重点【diǎn】监测一二线城市成【chéng】交面积【jī】持续【xù】上升，环比增幅高达30%左【zuǒ】右，同比跌【diē】幅皆收窄至【zhì】20%以内【nèi】。成都、长沙等城市成交面积基本【běn】恢复到【dào】疫前【qián】水【shuǐ】平，深【shēn】圳、杭州【zhōu】、青岛等城市成【chéng】交面积率先实现同比【bǐ】增【zēng】长。

5月，克【kè】而瑞监测的百城数据【jù】显示，近【jìn】半数城【chéng】市商品住【zhù】宅【zhái】成【chéng】交【jiāo】面积【jī】同比【bǐ】环比均增【zēng】长，热【rè】点二线城市同比涨幅已突破20%。上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月成【chéng】交量创下近两年【nián】高【gāo】点，其【qí】中，上海5月商品住宅成交面积突破100万平方米【mǐ】，同比增长【zhǎng】54%，环比增【zēng】长76%。

到【dào】了6月，楼市快速回【huí】暖态势仍未减【jiǎn】弱【ruò】。克而瑞研究中心最新报告显示，9-21至28日的一周，一线城市成交【jiāo】指数【shù】为138.75，环比【bǐ】下【xià】降【jiàng】3.85点;二线城市成交指【zhǐ】数为147.61，环比上【shàng】升20.85点;三四【sì】线【xiàn】城市成交指数【shù】为221.84，环比上【shàng】升90.18点。

二【èr】手房方面，9-21至21日的一【yī】周，一线城市中，北京成交面积【jī】38.31万平方【fāng】米【mǐ】，同比增长【zhǎng】117%;深圳成交面【miàn】积【jī】22.78万【wàn】平方米，同比增长69%

中原地【dì】产首席分析师张大伟表示，楼市出现小阳【yáng】春很大程【chéng】度是因为一季度疫情压【yā】抑的市场【chǎng】需求叠加降息降【jiàng】准带【dài】来的政【zhèng】策【cè】宽松。6月市场继续维持5月的升温态势，大部分城市【shì】成交量【liàng】已【yǐ】经超【chāo】过去【qù】年同期。

土地市场方面，中原地产研【yán】究中心数据显【xiǎn】示，截至9-21，今年以【yǐ】来【lái】全国【guó】土地【dì】市场【chǎng】持【chí】续升【shēng】温，杭州、深圳、广州【zhōu】、北京等城市高价地持续出现【xiàn】。具体来看，50个【gè】大城市【shì】合计土地出让【ràng】额2.18万亿元，同比增长11.6%。其中，36个城市卖地额超过【guò】200亿元【yuán】，杭州、上海、北京和广州分别以1639亿元、1313亿元【yuán】、1143亿【yì】元和1015亿元占据前4位。

易居房地产【chǎn】研究院报告【gào】也显示，百【bǎi】城【chéng】土【tǔ】地市场逐渐回暖。1月至5月，4个一线城市居【jū】住用【yòng】地成交面积1479万平【píng】方米，同比增长【zhǎng】35.3%;32个二线城市居住【zhù】用地【dì】成交面积11359万【wàn】平方米，同比减【jiǎn】少12.4%;64个三四线城市居住用【yòng】地【dì】成交面积8527万平方米【mǐ】，同【tóng】比【bǐ】减少2.2%。

从地价来【lái】看，1月至5月，全国100个城市居【jū】住用地平均价格【gé】为每【měi】平方米6213元【yuán】，同【tóng】比上涨13.8%。其中，4个一线城市【shì】居住用【yòng】地平均【jun1】价格为每【měi】平【píng】方米【mǐ】18499元【yuán】，同比上涨38.6%。

易居研究院【yuàn】智库中心研究【jiū】总监【jiān】严跃进表示，土地市场总【zǒng】体呈现继续回暖的态势。他认【rèn】为，当前外部环境改善【shàn】，房企拿【ná】地信心也逐渐【jiàn】增强，而【ér】优质【zhì】地【dì】块供应较【jiào】多有【yǒu】助于相关城【chéng】市土地市场走出低谷。

张大伟认为，在降准降息等政策影响【xiǎng】下【xià】，房企【qǐ】拿地积【jī】极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，使得土【tǔ】地市场热【rè】度【dù】持续提【tí】升【shēng】。他表示【shì】，虽然整体地价仍【réng】未全面【miàn】上涨【zhǎng】，但部分城市【shì】的部分地价已经达到历史【shǐ】高点。

房住不炒下政策难松

值【zhí】得注意的是，虽然【rán】成交量明显回暖【nuǎn】，但楼【lóu】市库【kù】存依然处于高位。易【yì】居房地【dì】产研究院最【zuì】新发布的《全国与9城供求关【guān】系与库存【cún】报告》显示，5月全国商品住宅潜在供求比【bǐ】为1.12，环比【bǐ】下降0.4%，同比【bǐ】上升14.8%。

易居研【yán】究院【yuàn】研究员【yuán】王若辰表示，供求关系是决定房地产价【jià】格短周期【qī】波【bō】动【dòng】的关键【jiàn】因素之一，通常来说，在仅考虑供求关系的情况下，当住宅供应量小于需求【qiú】量时【shí】，房价易【yì】涨难跌;当住【zhù】宅供应量【liàng】大于未来需求【qiú】量【liàng】时，房价易跌难涨。

王若【ruò】辰认为，目前【qián】楼市仍然处于供大于求状态。虽然【rán】一季【jì】度后因疫情积压的需求有所【suǒ】释放，但疫情对【duì】经济【jì】的影响并【bìng】未消退，全国【guó】房地产市场仍处于下行【háng】周【zhōu】期，需求并不【bú】能回到【dào】疫情【qíng】前的水平，预计今年9月大概率【lǜ】是短期潜【qián】在供求比的高点【diǎn】。

报告【gào】说【shuō】，4月，天津、湖州、郑州、杭【háng】州、重庆、南【nán】京、苏【sū】州、三亚和上海9个城【chéng】市的潜在供求比分别为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除【chú】上海供求比略小于【yú】1外，其【qí】他城市【shì】均【jun1】处于供大于求状态【tài】。从去化【huà】周期【qī】来看，4月，三亚、天津【jīn】、南京、苏州、郑州、杭州、湖州、重庆和上海的新开工未售库存【cún】去化周期【qī】分别【bié】为46.4个月【yuè】、40.9个月、22.8个月【yuè】、22.8个月、21.1个月、13.3个【gè】月、13.3个月、12.6个月和10.3个月，整体去化压力大。

一面是库存去化周【zhōu】期仍在上升，一面是房住【zhù】不炒红【hóng】线难破【pò】。杨科伟【wěi】表示，上半年多省市在土地出让环节给市【shì】场【chǎng】、企业减【jiǎn】压【yā】，主要涉及【jí】取消限制性【xìng】规【guī】定【dìng】、增【zēng】加优质土地供应、延【yán】期或分期缴纳土地款和延【yán】长竣工期限等。从下半年政策【cè】来看，房【fáng】地产信贷政策将【jiāng】整体中性【xìng】偏【piān】积极，坚决【jué】遏制房地产金【jīn】融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。

从地方政策来看，杨科伟认为，下半年房【fáng】地产市【shì】场政策仍以稳为主，从【cóng】保市场主体出【chū】发为市场减【jiǎn】压。地方因城【chéng】施策，调控【kòng】政策或【huò】将继续【xù】维稳，限【xiàn】价政策【cè】或【huò】将进【jìn】一【yī】步放开，短期内放松限【xiàn】购、限售的可能性【xìng】不大【dà】。

杨科伟还表示，因疫情对经济的影响，地【dì】方放【fàng】松楼市动力较大，未来还应加强【qiáng】相关监管。他建议，房企融资环境分【fèn】类放【fàng】松，对于高杠杆、高负债经营的房企以及拿地【dì】激进的房企，仍要监【jiān】督【dū】企业有序去杠杆或稳杠杆。居【jū】民部门仍需稳杠杆，确保居民杠【gàng】杆率【lǜ】和【hé】负债率不【bú】再继续上升。部【bù】分城【chéng】市或在现有限贷政【zhèng】策【cè】框【kuàng】架【jià】内适度放松【sōng】限贷，其中，放松【sōng】公积金贷【dài】款、下调房贷利率【lǜ】、调降【jiàng】首【shǒu】付【fù】比例【lì】都是可以考虑的【de】选项。不过，认房不【bú】认【rèn】贷、二套【tào】贷款已结【jié】清算【suàn】首【shǒu】套等【děng】重磅刺激性政策【cè】较难落地。(记者 梁倩)