全球球精选！租购并举住房制度加快建立

建立房地产【chǎn】业【yè】发展新模【mó】式【shì】，租【zū】赁市场如何发力？促进“租购并举”住房制度加快建立，从租房品质、长租服务、市场规范等方【fāng】面加快解【jiě】决新市民、青年人等群【qún】体住【zhù】房【fáng】困难问【wèn】题，促进房【fáng】地产开发企业在租【zū】赁业务中寻【xún】找新的【de】增【zēng】长【zhǎng】空【kōng】间，促进金融机构进一步探【tàn】索住房租赁REITs模式等，正成为探索【suǒ】房地【dì】产【chǎn】业发【fā】展新模式【shì】的重要方向。

(资料图片)

租购模式正在发生变化

近年来【lái】，我国住房【fáng】租赁市场体系和【hé】制度建设明【míng】显【xiǎn】加快，租房市场【chǎng】迎来诸【zhū】多可喜变化。

据贝壳研究院【yuàn】租赁【lìn】分析师黄卉观【guān】察总结，从市【shì】场交【jiāo】易端【duān】来看，租【zū】客的【de】议价能力【lì】提升，成交周【zhōu】期拉长、降价成交占【zhàn】比持续扩大；从市【shì】场需求端来看，“95后”“00后”逐步成为租【zū】赁市场主力，对品质【zhì】服务【wù】的需求提升【shēng】，家庭型租客对于【yú】机【jī】构化【huà】、分散式大户型产品需求增强；从市场【chǎng】供【gòng】给【gěi】端来看【kàn】，保障性【xìng】租赁住房【fáng】、租赁【lìn】机【jī】构房源快速增加、分批入市【shì】，多地【dì】鼓励业主将闲置房屋出租【zū】；从租赁【lìn】机【jī】构端【duān】看，随着监管政策不【bú】断细化，租赁机构经营逐渐规范，市场乱象得【dé】到有效遏制，机构化【huà】经营【yíng】模式趋于成型。

“重购买，轻租赁”的传统观念正在逐步【bù】被【bèi】打【dǎ】破。“‘租购并举、先租后买’的住房消费模式正在形成。”广东【dōng】住房政策研究中【zhōng】心【xīn】首席研究员李【lǐ】宇嘉告诉记【jì】者，以【yǐ】广东省为【wéi】例，本【běn】地【dì】住房租赁市场较为活跃，该省城【chéng】镇家【jiā】庭户中居住在各【gè】类租赁【lìn】住房的【de】比例约为50%，近年【nián】来这一【yī】比【bǐ】例【lì】有继续扩大的趋势，租赁市【shì】场日趋活跃。据不【bú】完全统计【jì】，截【jié】至【zhì】2020年，广东省【shěng】租赁住房1800万套（间）以上，其中，广州、深圳、佛山实际租赁【lìn】住房规模已超【chāo】过自住的商品【pǐn】住【zhù】房规模。

“近【jìn】年来，租赁需求【qiú】在增加的同时，短【duǎn】租需【xū】求不断演化为长【zhǎng】租需【xū】求【qiú】，这【zhè】其中【zhōng】既【jì】有新进入城市的【de】新市民和年轻人，也有【yǒu】长期打工、长期租【zū】赁【lìn】的农民工【gōng】及家庭，还有从租【zū】房到【dào】买房【fáng】转【zhuǎn】换周期较长的长租者，租赁【lìn】人群、租赁模式趋于【yú】多元化。”李宇嘉表示，在珠三角【jiǎo】城市调研发现，年轻人、新市民租赁【lìn】需求【qiú】开始稳定，并【bìng】逐渐接受长期租房。

黄卉表示，“先租后买”正成【chéng】为租客居住选择【zé】的重【chóng】要路径。“随着近几年【nián】住【zhù】房【fáng】租赁市【shì】场不断出清、市场监管力度提升、机【jī】构化【huà】品【pǐn】质服务增加、租赁房源供【gòng】给多元化，租【zū】客对于租【zū】房的意愿度显著提升【shēng】。”

数据显示，2020年我国【guó】城镇租房家庭户占比约为21.1%，较德国、美国等租赁【lìn】市场发展【zhǎn】较为【wéi】成熟的【de】国家仍【réng】有【yǒu】差距【jù】。随着【zhe】我国经济社会持续发展，流【liú】动人口规【guī】模有望逐【zhú】步【bù】扩【kuò】大，核心【xīn】一二线城市【shì】租房【fáng】人口比例【lì】仍有可能【néng】进一步提高，城市【shì】住房租赁需求将迎来新的增长空间。

保租房供给不断加大

当前，市场【chǎng】上【shàng】的租赁【lìn】住房主【zhǔ】要以私人出租【zū】房为主，租赁关系【xì】不稳定、租赁【lìn】供需错配等现象存在。从长【zhǎng】远来看，住房保障【zhàng】体系中的政府补位作用不容【róng】忽视。当前，我国【guó】正在加快完善【shàn】以【yǐ】公租房、保【bǎo】障【zhàng】性【xìng】租赁【lìn】住房和共有产权住房为主体的住房【fáng】保障体系。

保障【zhàng】性租赁【lìn】住房已成为【wéi】未来解决【jué】大城市住【zhù】房难题的着力点。专家介绍，与此前公租【zū】房等保障性【xìng】住房【fáng】相比【bǐ】，保障性租【zū】赁【lìn】住房有几个明显的政策特点【diǎn】。

首先，公【gōng】租房主要保障对【duì】象是【shì】城镇住【zhù】房【fáng】、收【shōu】入“双困【kùn】难”家庭，而【ér】保障【zhàng】性租【zū】赁住房重点是在人口净【jìng】流入的大【dà】城市，解【jiě】决新市【shì】民、青【qīng】年人的阶段性住【zhù】房困【kùn】难问题。“保障性租赁住房坚持小户型、低租金。原则上，户籍所【suǒ】在【zài】地、收【shōu】入水平这些公租【zū】房的【de】传统准入标【biāo】准，都不会成为保障性【xìng】租赁住房的限制。”中指研究院研究副总【zǒng】监【jiān】徐跃进【jìn】表示，比如，刚毕【bì】业工【gōng】作的【de】大学生可能不符合【hé】公租房的收入准【zhǔn】入标准，但住房【fáng】存在困难就可【kě】能成为保障性租【zū】赁住房的保障对象。

其次，公租房主【zhǔ】要是由政府投【tóu】资【zī】建设或【huò】发【fā】放货币【bì】补贴，而保障性租【zū】赁住【zhù】房要充分发挥市场机制作用【yòng】，鼓励【lì】多方参【cān】与，引导多主体投资、多渠道供给。“保障性租赁住【zhù】房的供给【gěi】主【zhǔ】体可以是政【zhèng】府【fǔ】，也【yě】可以是【shì】农村集体经济组织、企事业【yè】单位、工【gōng】业园区、房地产【chǎn】开【kāi】发企业等【děng】经营主【zhǔ】体。土地来源渠道也更多样化。”徐跃进说。

最后，对【duì】保障性【xìng】租赁【lìn】住房的政策支【zhī】持力度【dù】明显强于【yú】之前各类保障性【xìng】住房。尤其在金融【róng】领域，支持符【fú】合条件的保障【zhàng】性租赁住房项【xiàng】目【mù】申报基础设施不动【dòng】产投【tóu】资【zī】信托【tuō】基金（REITs）。“2021年【nián】国家发展改【gǎi】革委发文，首次将保障性【xìng】租赁住房项目纳入公【gōng】募REITs试【shì】点行业范围，2022年首批4只【zhī】保障性租赁【lìn】住【zhù】房REITs成【chéng】功获批上市【shì】，打通了长租市场的‘融投管退’闭环运【yùn】作模式。”黄卉说。

根【gēn】据住建【jiàn】部公布的数据，“十【shí】四五”期间，全国计划筹【chóu】集【jí】建设保租房870万【wàn】套，其中人口净流入较多的40个【gè】重点【diǎn】城【chéng】市计划筹集保【bǎo】租【zū】房【fáng】650万套。2021年至【zhì】2022年【nián】，全国已筹集建设保租房【fáng】约360万套，“十【shí】四五”目标完成率约40%。

住建部【bù】在年初工作会【huì】议上【shàng】提出，大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进【jìn】棚户【hù】区改造，新开工建设【shè】筹【chóu】集保障【zhàng】性租【zū】赁住房、公租房、共有产权房【fáng】等各类保障性【xìng】住房和棚改安置【zhì】住房360万套（间）。“可见今年【nián】保障性住房的【de】建设规【guī】模【mó】将保【bǎo】持在较高水平，这【zhè】一方面有利于改善住房【fáng】困难家庭的居住环【huán】境，促进住房公平，另一方面也有【yǒu】利于扩大房地产开【kāi】发投资，促进社【shè】会【huì】经济【jì】平稳【wěn】运行。”徐跃进【jìn】表示。

长租房形态持续丰富

经过多年发展【zhǎn】，我国住房【fáng】租赁【lìn】市场已初具【jù】规【guī】模。“十四五”期【qī】间，保租【zū】房等租【zū】赁住房供应将维持在【zài】较高水平，租赁住房【fáng】的品质也【yě】将逐步提升。在住房租赁【lìn】产【chǎn】业【yè】研究院连续监测的【de】16个热点城市中，绝大部分城市在2022年的平均出租率【lǜ】均达到90%以上，租【zū】住【zhù】生活方式初步形成【chéng】。这些都【dōu】与保障性租赁住房的【de】长足发展密不可分。

“政【zhèng】策【cè】的不断完善【shàn】使得具有中国特色的【de】住房【fáng】租赁发展模式正在形成【chéng】，即【jí】以品质供给为基石【shí】，由‘金【jīn】融【róng】推力【lì】’‘多元主体’两轮驱动。”住房【fáng】租【zū】赁【lìn】产业研究院院长赵然告诉记者，尤其是保障【zhàng】性【xìng】租赁住房公募【mù】REITs机制的完善【shàn】，为【wéi】行业参【cān】与者提供【gòng】了一条清【qīng】晰的【de】发展路径【jìng】。由于我国【guó】住房租赁市场多层级、广规模的特点，开发【fā】及运营主体也呈现多元化趋势。多元化的经营主【zhǔ】体有助于在不【bú】同的城【chéng】市，有针对性提供【gòng】适配当【dāng】地需求的产品。

从供给端的多元【yuán】参与度来看，近年【nián】来，地【dì】产系、中【zhōng】介【jiè】系、金融系等各类企业布【bù】局【jú】住房【fáng】租赁业务的积极性【xìng】明显提升，长租公【gōng】寓产品线逐【zhú】渐丰富，住房租赁市场【chǎng】环境【jìng】与【yǔ】产品品【pǐn】质得【dé】到明显改善。在保租房支持政【zhèng】策推动下，市场化【huà】长租公寓企业也积【jī】极参与到保租房【fáng】的建设【shè】运营中【zhōng】来。

据【jù】了解，万科【kē】从2015年开始探索长【zhǎng】租公【gōng】寓业务，2016年将全国【guó】的青年【nián】长租【zū】公寓品牌统一为“泊寓”，目前在33个城市运营管【guǎn】理长租公寓【yù】21.5万间【jiān】，开业16.7万间，累计服务超60万【wàn】人；2016年，龙湖【hú】集团推【tuī】出集中式长【zhǎng】租公寓品牌【pái】龙湖冠寓，截至2022年末，冠寓在全国范【fàn】围内开业11.6万间，管理【lǐ】规模超过16万间，累计服【fú】务近50万人；此【cǐ】外，华润有【yǒu】巢【cháo】已有1.1万【wàn】间房源纳【nà】入保障【zhàng】性租赁住【zhù】房【fáng】，瓴【líng】寓国际有1万套开业房源【yuán】计划申请纳入保障【zhàng】性租赁住房【fáng】体系。

据住房租赁【lìn】产业研究【jiū】院数据，截【jié】至2023年一季度末【mò】，全国【guó】已开业房间规模中约有【yǒu】21%纳入当地保障性租【zū】赁住房，环比上涨了【le】5个百分点【diǎn】，规模合计为【wéi】170322套【tào】（间）。

针对不同【tóng】群【qún】体【tǐ】，构建多层次的租赁住房【fáng】产品【pǐn】体系【xì】，才能更好满足【zú】新市【shì】民、青【qīng】年人等不同【tóng】群体的租住需【xū】求。以泊寓为例，在武汉的汉寓都市共【gòng】有6栋楼【lóu】、1416套房，户【hù】型除开间外【wài】，还【hái】涵盖共【gòng】216套“家庭式公寓”，由武【wǔ】汉城建集团【tuán】和万科泊寓联合运【yùn】营。

“青年公寓【yù】、租赁式社【shè】区、宿舍型公【gōng】寓这三类以新【xīn】市民【mín】和青【qīng】年人为主要【yào】客群的【de】产品，都会有相当【dāng】一部分项目进入保【bǎo】障性租赁住房行列。中高端公寓面向的客群具有较强的支【zhī】付能力，租【zū】金水【shuǐ】平【píng】高【gāo】、项目出【chū】租率和续约率能稳定在【zài】较【jiào】高水平，基本以市场【chǎng】化运作【zuò】为主【zhǔ】。”赵然表示，未【wèi】来可以进一步释放租房人群的消费潜【qián】能，形成“租住+投【tóu】资【zī】”“租住+消费”的多【duō】元场景。

业内人士表【biǎo】示，随着保障性租赁住房【fáng】供【gòng】给量的【de】逐渐增加，大【dà】量新市民、青年人【rén】的【de】居住【zhù】需求可通过【guò】租【zū】赁市场得到【dào】解决，购房【fáng】不再是“急不可待的事”，住【zhù】房销售市场中“刚性”购房需求的释【shì】放节奏或将放缓，房地产市场的【de】发展【zhǎn】会更趋【qū】平【píng】稳，“租购并【bìng】举”的【de】住房市场有望【wàng】真正实现。