广州一物业公司擅用维修基【jī】金改【gǎi】装楼顶 78名小【xiǎo】区业主诉请恢复【fù】原【yuán】状获法【fǎ】院支持【chí】

78名小区业主诉请恢复原状获法院支持（副题）

(资料图片)

人民法院报讯【xùn】（记【jì】者 谢君源 通讯员 赵琦铭 陈婷婷）近日，广【guǎng】东省广州【zhōu】市中级人民法院二审审结【jié】一起【qǐ】物业【yè】服务合同【tóng】纠纷案。

广州【zhōu】市某小【xiǎo】区的楼栋【dòng】顶层屋【wū】面为斜顶式设计，屋面均铺设【shè】了装饰性瓦片，风格统一，颇为美【měi】观【guān】。2018年，有业主发现小区F栋楼顶屋面瓦片存在个【gè】别松【sōng】动情况【kuàng】，遂通【tōng】过信【xìn】访渠道向区住建局反【fǎn】映。区住【zhù】建局依职能提【tí】供政策咨询和业务指【zhǐ】导【dǎo】，认为物业【yè】公司应抓紧【jǐn】时【shí】间维修【xiū】屋面【miàn】瓦片，紧急情况下可以启动应急维修资【zī】金【jīn】。

2021年3月，物【wù】业公司启动【dòng】应【yīng】急维【wéi】修【xiū】资金使用程序，单【dān】方委托某鉴定机构【gòu】对F栋楼顶【dǐng】屋【wū】面进行了鉴定。鉴定机【jī】构【gòu】出具鉴定意见：F栋楼顶【dǐng】屋【wū】面局部瓦片存在开【kāi】裂【liè】、破损、脱落及缺失现象，个【gè】别残存瓦片【piàn】呈脱落趋势，有安全隐患，认定屋面构件【jiàn】为一般损【sǔn】坏，应尽快对损坏部位做修【xiū】缮处理【lǐ】。随【suí】后【hòu】，物业公【gōng】司在广【guǎng】州市物业专项维【wéi】修资金信息管理系【xì】统【tǒng】登记创设“F栋楼【lóu】顶屋面瓦片修复工程”项目并进行预算审价。

2021年【nián】6月，物业公司【sī】发【fā】出邀请招标文件，某装饰公司中标。双方经协【xié】商【shāng】，制定了“铲除F栋楼顶原屋【wū】面的瓦片及其松脱的砂【shā】浆结合【hé】层，重新做防水层【céng】及涂料装饰”的维【wéi】修【xiū】方案。F栋【dòng】分为三【sān】个单元【yuán】，物业公司仅在【zài】二单元一楼大堂张贴了公示维修方案。

2021年【nián】11月，某【mǒu】装饰公司在未取得施工【gōng】许可证的情况下，铲除【chú】了F栋楼顶屋面部分瓦片，拟【nǐ】以刷【shuā】涂【tú】料的方式【shì】进行维修，在刷涂料时【shí】，被F栋【dòng】的刘先【xiān】生等【děng】业主阻止。

2022年3月，刘先生【shēng】等78户业主向法院【yuàn】提起诉【sù】讼，认为物业公【gōng】司未【wèi】经【jīng】业主【zhǔ】同【tóng】意擅自施【shī】工并【bìng】动用维修资金，故意毁损【sǔn】楼顶【dǐng】屋【wū】面瓦片，严重损害楼体美观并妨碍防水、排水，其行为已违【wéi】反物业服务【wù】合【hé】同的约定【dìng】，要求物【wù】业公司将【jiāng】其拆除的【de】F栋楼顶屋面瓦片恢复原状，保持原来的外观、结构和功能【néng】。

一【yī】审【shěn】法院审理后，判【pàn】决驳回刘先生等78户业主的全【quán】部诉讼请求【qiú】。刘先生等78户业主不服，向广【guǎng】州中院提起上诉【sù】。

广【guǎng】州中院二审【shěn】判决，撤销一审判决，物业公【gōng】司于判决发生法律【lǜ】效力之日【rì】起三十【shí】日内【nèi】将其铲除的【de】楼顶屋【wū】面瓦片【piàn】恢复原状。该判决现已生效【xiào】。

法官说法

物业公司是【shì】小区物业服务企业，与业主建立【lì】了物业服务合同关系后，对小【xiǎo】区共【gòng】有【yǒu】部【bù】分包括楼【lóu】顶等享有共有和【hé】共同管【guǎn】理的权利。本案中，物【wù】业公司对【duì】案涉楼栋的楼【lóu】顶屋面瓦片进行维护【hù】和管理，需要接【jiē】受业【yè】主【zhǔ】的监督【dū】。

从程【chéng】序上看，楼顶屋【wū】面瓦片的维修属于【yú】重【chóng】大维修，根【gēn】据民法典规【guī】定，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于应【yīng】由【yóu】业【yè】主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三【sān】分之二以上的【de】业主且人数占比三分之【zhī】二以上的业主参与【yǔ】表决，经【jīng】参与表决专有部分面积过半数的【de】业【yè】主且【qiě】参与表决人数【shù】过半数的业主【zhǔ】同【tóng】意后，方可启动【dòng】维修【xiū】程序。本案【àn】中，物业公司未经【jīng】业主表决，擅自启动维【wéi】修程序，刘先生等【děng】78户业主提出异议，已超过案【àn】涉楼栋126户业【yè】主的【de】一半。在后续就案【àn】涉【shè】楼栋楼顶屋面瓦片【piàn】维修事【shì】宜展开的鉴定、招标【biāo】等程【chéng】序中，均没有业主方代表的【de】参与【yǔ】及监督，物业公【gōng】司【sī】以【yǐ】上行为已【yǐ】损害【hài】了业【yè】主的知情【qíng】权、表决【jué】权【quán】等合法权【quán】益。

从维修方【fāng】式【shì】上看【kàn】，案涉楼栋楼顶屋面【miàn】瓦片【piàn】仅为【wéi】局【jú】部【bù】开裂【liè】破损，物业【yè】公司可以就破损开裂的瓦片进行局部的修缮和更换，或者按照【zhào】房屋原始的设计，采用与屋【wū】面瓦片铲除之前一样的【de】材【cái】料【liào】和工艺，对【duì】案涉楼栋楼【lóu】顶屋面瓦片【piàn】进【jìn】行重新【xīn】铺【pù】设，外观上与其他楼栋【dòng】保持【chí】一致。现物【wù】业公司将【jiāng】屋面瓦片全部铲除后【hòu】，采用刷涂料【liào】的方式进行维修，属于对楼【lóu】宇【yǔ】外观的重大改变，超出【chū】了物【wù】业【yè】公司对房屋共用【yòng】部位【wèi】及共【gòng】用设施设备进行维护和管理的【de】合理限度【dù】，刘先生等业主【zhǔ】有权要求物【wù】业公司【sī】将拆除的屋面瓦片恢【huī】复原【yuán】状，按照楼宇当初统一的设计样式进行维修。

物业管理服【fú】务事【shì】关千家万户，是关系居【jū】民生活质量的【de】“关【guān】键【jiàn】小【xiǎo】事”，是【shì】基层【céng】社会治理的重要一环【huán】。作为业主，享有监督【dū】物业服务企业的【de】工【gōng】作、监督物业【yè】共用部位和共【gòng】用设施设备专项维修资金管【guǎn】理和使用的权利；作【zuò】为【wéi】物业服务【wù】企业，应当充【chōng】分尊重业主的知【zhī】情权、表决权、监督【dū】权等合法权益【yì】，合理适度地为【wéi】小区业主提供物【wù】业管理服务，不【bú】履行或不适当履行法律、法规规【guī】定以及合同所【suǒ】约定的维修、养护、管【guǎn】理等【děng】义务的，构成违约，应承担继续履【lǚ】行【háng】、采取补救措施或者赔偿损失等【děng】相应【yīng】的【de】违约【yuē】责任【rèn】。