曾【céng】喊出千亿目标的领【lǐng】地控股再陷债务违约 未来将走【zǒu】向何方？-环球【qiú】关【guān】注【zhù】

房【fáng】企【qǐ】违约【yuē】又添一例。近日，领地控股集团有限公司（简称“领地【dì】控【kòng】股”）发【fā】布公告称，公司此前【qián】已展期一年的1.1943亿美元票据【jù】再次违【wéi】约。

【资料图】

领地控【kòng】股的“流动性”紧张有【yǒu】迹【jì】可循。在销售【shòu】额方面，领地曾喊出“千亿【yì】目标”，但销【xiāo】售业绩至【zhì】今与目标相【xiàng】比仍有较大差距。在业内人【rén】士看来，其现金流与【yǔ】到期债【zhài】务不匹【pǐ】配，到【dào】期债务【wù】较为集中【zhōng】且规模【mó】相对较大，是二次违【wéi】约的重要原因【yīn】。

领地控股【gǔ】曾喊出“千亿目标”，但【dàn】销售业绩至今与【yǔ】目【mù】标相比仍有【yǒu】较【jiào】大差【chà】距。图/IC photo

已展期一年的美元票据再次违约

领地控股再次违约的该笔票【piào】据【jù】是此前【qián】领地【dì】控【kòng】股为交换旧【jiù】票【piào】据而发行的【de】新票【piào】据。9-21，领地【dì】控【kòng】股发行本金总额1.5亿美【měi】元的票据，其按年利率12%计息，在【zài】9-21及9-21期末支付【fù】，到期后，该笔票据的本金【jīn】总额1.2273亿美元仍【réng】未偿还。9-21，领地控股宣布发【fā】行于2023年到期的1.1943亿【yì】美元、年利【lì】率12%的优先票据，票据期限为364天，以置【zhì】换【huàn】上述1.5亿【yì】美元票【piào】据的【de】未偿【cháng】还本金额最少【shǎo】约1.1046亿【yì】美元（或90%）。交换要【yào】约的目的是【shì】再【zài】融资未偿还票据及改善公司的流动【dòng】资金状况【kuàng】。

公告披露，新票据于9-21到【dào】期【qī】。然而，在到期时，领地控【kòng】股未【wèi】能支【zhī】付有关本金，将构成一项【xiàng】违约事件；在到期后30天宽限期【qī】届【jiè】满时仍未能支付有关【guān】利息【xī】，也将【jiāng】构成一项违【wéi】约事【shì】件。

公告称，鉴于房地产行业及金融【róng】环【huán】境，该集【jí】团可【kě】供偿还海外债【zhài】务的资金受压。根据政策规定，集团【tuán】绝大部【bù】分在岸现金必须【xū】存【cún】放于【yú】指定银行账户【hù】作严格的预售现金监管，以确【què】保【bǎo】发展中物业能顺利【lì】完【wán】工。因此【cǐ】，即使集团竭尽全【quán】力，截【jié】至公告日期，公【gōng】司仍未【wèi】支付新票据的全部本金【jīn】额约【yuē】1.19亿美元及【jí】其应【yīng】计及未付利息。

领地控【kòng】股表示，集团正【zhèng】努【nǔ】力不懈地维持业务营运稳定，加【jiā】快物【wù】业销【xiāo】售及收【shōu】回销售付款【kuǎn】，以保【bǎo】障全体持有者【zhě】的【de】利益。虽然市场环【huán】境紧张，集团仍对中国【guó】房地【dì】产【chǎn】市【shì】场持乐观态度，认为其将在促进房地产行业健康【kāng】恢复的政策后逐【zhú】步复苏。

领地控股在公告中还表【biǎo】示，鉴于目前面对的挑战，公【gōng】司正考虑【lǜ】整体解【jiě】决方案，以【yǐ】全【quán】体持有者的利益为依【yī】据应对海【hǎi】外债务状况。公司将与财【cái】务顾问【wèn】的潜在人选讨论，以评【píng】估集团的【de】资本架构及流动【dòng】资金，并【bìng】探索改善【shàn】目前流【liú】动资金状况的整体【tǐ】解决【jué】方案选【xuǎn】项【xiàng】。对此，公司【sī】也将【jiāng】委【wěi】聘【pìn】盛德律师事务【wù】所担任其法律顾问，以【yǐ】支援其工作。公司渴望与海外债权【quán】人【rén】商讨及合作，寻求海外债权人支【zhī】持【chí】公司寻找海外债务【wù】的整体解决【jué】方案，共同面对行业【yè】困难。

营收依赖成渝经济带及四川省

公开信息显示，1999年【nián】，刘【liú】玉辉【huī】与【yǔ】兄【xiōng】弟刘山、刘玉奇在四川眉山【shān】市创立领地控【kòng】股【gǔ】的前身眉山宝马地产，2006年迁【qiān】总【zǒng】部至成都，从此开启全国化扩张历程，成为继蓝光发展、新希望【wàng】地产之后【hòu】的又一个【gè】川派龙头【tóu】房企。9-21，领地控【kòng】股在港交所【suǒ】上市。

在住宅【zhái】产品上，领地控股拥【yōng】有【yǒu】蘭字系、观字系、悦【yuè】字系、天字系等经典【diǎn】产品系列。除了住宅及商业物【wù】业的开发与【yǔ】销售【shòu】外，领地控股【gǔ】还持有部分【fèn】自主开【kāi】发的商业物【wù】业作为【wéi】进一步投资与运营，并从【cóng】事酒店管【guǎn】理业务，形成三大【dà】产业板块——地【dì】产【chǎn】、商业、酒店。

领地【dì】控股的流动性紧【jǐn】张有迹可循。销售【shòu】额方面，领地【dì】曾喊【hǎn】出【chū】“千亿【yì】目标”，但销售【shòu】业绩至今与目标相比仍有较【jiào】大差距。从财报数据【jù】来看，2022年，领地控股【gǔ】的销售情【qíng】况并不乐观，全年合约【yuē】销售金额为137.22亿元【yuán】，同比下降40.4%；合约销售【shòu】建筑面【miàn】积为190万【wàn】平方【fāng】米，同比减少约【yuē】29.5%。

领地控股起步于四川，现阶段销售收【shōu】入仍较为依【yī】赖成【chéng】渝经济带及四川【chuān】省其他【tā】城市【shì】，亦加剧了市场风险。分区【qū】域来【lái】看，京津冀地区【qū】、华中地区、成渝【yú】经济带及【jí】四川【chuān】省其他城市、粤港澳【ào】大湾【wān】区贡献的合约销售额，分别占集团【tuán】2022年合约销【xiāo】售总额的约【yuē】1.1%、6%、82.1%及3.5%。由【yóu】此可见，除了【le】成渝经济带及【jí】四【sì】川省其他城市之【zhī】外，其他【tā】区【qū】域市场对【duì】其销售的贡献【xiàn】并不大【dà】。

截至9-21，领地控股的净【jìng】资本【běn】负债比率约为【wéi】0.99倍，而【ér】2021年【nián】同【tóng】期【qī】则为约0.53倍。对于【yú】净资本负债比率的增加，领地控【kòng】股在其年报【bào】中表【biǎo】示【shì】，主要是由于【yú】2022年度亏【kuī】损导致权益总【zǒng】额减少【shǎo】。此外，截【jié】至2022年，领地控股流动负债【zhài】达434.91亿元，而现金及现金【jīn】等价物仅【jǐn】为25.96亿元。

“现金流与到期债务不匹配，到期债务较为集中且【qiě】规模【mó】相对【duì】较大，这是领地【dì】控股二【èr】次【cì】违约的重要原因。”同策研究院【yuàn】研究总监宋红卫分析称，从其【qí】财务报表【biǎo】数据可看出，尽管【guǎn】领地控股积极【jí】自【zì】救【jiù】，包括找四大【dà】资产管理【lǐ】公司【sī】处置资产，积极【jí】做项【xiàng】目销售推广，但效果并不理想，去年其营销【xiāo】费用、成【chéng】本均大【dà】幅上【shàng】涨，导致超过营收额【é】，业【yè】绩【jì】亏损。

财报显示，2022年，领【lǐng】地控股收益为139.79亿元，同比下降【jiàng】7.1%；毛利亏【kuī】损【sǔn】19.996亿元，较2021年【nián】的毛利29.081亿元减少【shǎo】168.8%；截至9-21，领地控股毛利率约为-14.3%。此外【wài】，领地【dì】控股【gǔ】归属于公司【sī】拥有人的亏损达【dá】41.5亿元；净亏损50.98亿元，同【tóng】比【bǐ】下降900.6%；现金及银【yín】行结余约36.569亿元。

推动债务重组或展期或是大概率事件

对于这笔已展【zhǎn】期一年的1.1943亿元【yuán】美元票据再次违约，盘古智库高级研究员江瀚【hàn】分析，领地控股的债务违约可能【néng】是由于资金流动性不足所致。该公司在过去【qù】几年中大【dà】量投资房地产项【xiàng】目【mù】，但受到【dào】行【háng】业竞争加剧等影响，回【huí】款速度【dù】放缓，现【xiàn】金流吃紧。此外，公司还涉【shè】及其他【tā】融资【zī】活动，如信托【tuō】融资【zī】和股权【quán】质【zhì】押等【děng】，这【zhè】些融资行为进一步增加了公司【sī】的债务负担。在偿还【hái】债务方面【miàn】，由【yóu】于【yú】公司的【de】现金流【liú】状【zhuàng】况不佳，无法按时偿还债务，导致违约情况的发【fā】生。

除此之外，江瀚【hàn】指出，领地控股【gǔ】的管理层在财务【wù】管理【lǐ】方面或存在相应【yīng】疏漏，或是导致【zhì】公【gōng】司走【zǒu】向债务【wù】违约境地的原因之【zhī】一。在过去几年中，公【gōng】司加大【dà】了对房地产项目的投资【zī】力度，但并没有对项目风险进行【háng】充分评估和【hé】管理，这些【xiē】行为【wéi】可能增加了公司【sī】的财务风险。

在【zài】58安居客【kè】研究院【yuàn】院长张波看来，领【lǐng】地控股和其【qí】他【tā】出现债【zhài】务违约的【de】房企类似，由于【yú】前几年追求规【guī】模化，融资【zī】层【céng】面过于激进，而去年【nián】销售现金回流大比例减少，导致【zhì】现金流紧张，同时亏损面【miàn】进一【yī】步扩大，盈利能力【lì】趋弱。从而其【qí】偿债能力受到明显影响，现有的现金流【liú】不【bú】足以覆盖短【duǎn】期债务。

中国企业资【zī】本联【lián】盟副【fù】理事长柏文喜表示【shì】，领地控股再次违约，主要是楼市恢复未达预【yù】期造【zào】成回款不足，叠【dié】加出【chū】险中小房企【qǐ】仍面临融【róng】资不【bú】畅的问题，造成【chéng】企业流动性不足所致。

在此背景下，展望领地控【kòng】股未来的发【fā】展，江瀚指【zhǐ】出【chū】，由【yóu】于【yú】领地控股【gǔ】已【yǐ】经出现了债务违约情况，信誉受损，可能会面临融【róng】资难度加大、资金链【liàn】紧张等风险。同时【shí】，受到行业【yè】竞争【zhēng】等【děng】因素【sù】的影响，公司的业务发展【zhǎn】也可能受【shòu】到影响。由于公司面临【lín】的挑战较多，未【wèi】来【lái】发展前景存在不确定性。而在宋红【hóng】卫看来，尽管领地控股【gǔ】在积极自【zì】救【jiù】，但由于地产行业大趋势【shì】已【yǐ】经确立【lì】，销售短【duǎn】期内【nèi】难以改观【guān】，外部融资【zī】通道受阻【zǔ】，前景或不乐观。

对于【yú】已出现债【zhài】务违约的领地控【kòng】股而言【yán】，除了促进【jìn】销售回款并通过资【zī】产处置【zhì】“补【bǔ】血”之【zhī】外，与【yǔ】债券持有人积极沟通寻求解决方案，也同【tóng】等重要【yào】。张波指出，从领地【dì】控股的发展来看，全面清偿【cháng】债务依然需要一定时间，未来推动债【zhài】务重组或【huò】者【zhě】大额债【zhài】务展期将【jiāng】是大概率事件【jiàn】。

“未【wèi】来企业走向还【hái】有赖于债【zhài】务重组、资【zī】产【chǎn】与【yǔ】业务重组，以及市场恢复与企业运营恢复的状况。也不排除【chú】因与债权【quán】人关系【xì】恶化，而被申请企【qǐ】业重【chóng】整【zhěng】或破产清算的可能。”柏文喜【xǐ】如是说【shuō】。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳