市【shì】值【zhí】缩水超九成【chéng】，时【shí】代邻里（09928）能搭地产【chǎn】政策的顺风车吗？-环球热文

房地产【chǎn】行业又出政策利好，近日中国人民【mín】银【yín】行【háng】授权全国银行间【jiān】同【tóng】业拆借中【zhōng】心【xīn】公布【bù】，贷款市【shì】场报价利率（LPR）1年期及5年期均下调10个基点，随【suí】后【hòu】各地银行房贷利率【lǜ】跟着下调10个基点。

(相关资料图)

实际上，从去年下【xià】半年【nián】开始，资【zī】本市场【chǎng】及货币【bì】市场均在给房【fáng】地产行业开【kāi】融【róng】资【zī】绿【lǜ】灯，包括在股权、债权【quán】以【yǐ】及银行【háng】借【jiè】款上不断【duàn】优化成本及融资门槛，目【mù】的【de】是为促进房地产行业合理发【fā】展，度过艰难时期。而行业经过中长期的低谷期后，在【zài】政策持续刺激下，逐步恢复了点血【xuè】气，于今年2月份【fèn】开始销售额【é】恢复增长。

而作为房【fáng】地产行业延伸【shēn】出来的物业管理行业，兴衰与【yǔ】共，主【zhǔ】要为大部分物业管理公司由房【fáng】地产【chǎn】公司分拆，在管面积依赖母体。2022年【nián】，在港上市【shì】的【de】物业股业绩普【pǔ】遍下滑【huá】，利润腰斩【zhǎn】，由盈【yíng】转【zhuǎn】亏的标的也【yě】不在少数，比如时代邻里（09928）。在物业管理行业，获取第三【sān】方【fāng】资【zī】源能力【lì】成为评【píng】价标的【de】业绩核心指标【biāo】。

时代邻里【lǐ】是规模较小的行业【yè】标的，2022年【nián】收入【rù】规模【mó】为26.06亿【yì】元，净【jìng】亏损2.14亿元，不过相比于其他港股上【shàng】市标的，对母【mǔ】体【tǐ】依赖度低，2022年来【lái】自第三方物业开发商的【de】在管面积【jī】占比达74.6%。不过市场并不看【kàn】好，从【cóng】2020年下半年至今，该公司市值跌【diē】去了96%，已跌无可跌，那么可以博【bó】反弹吗【ma】？

是否值得博反【fǎn】弹，主要【yào】看两点【diǎn】：一是基【jī】本面是否恶化；二【èr】是行业拐点【diǎn】是否来临。

基本面未恶化，核心业务强劲

智通【tōng】财经APP了【le】解到，时代邻【lín】里为时代集团旗下的物业管理平台，从事业务包【bāo】括物业管理服务、非业【yè】主增值【zhí】服务、社区增值服务以及【jí】其他专业服务，物业管理为核心业务，收入【rù】贡献【xiàn】超过【guò】70%。2018-2021年【nián】，该【gāi】公司【sī】收入及净利【lì】润复合【hé】增【zēng】速【sù】分别为57.5%及【jí】69.7%，2022年收入中断增【zēng】长，净【jìng】利【lì】润转亏2.14亿元。

该公司业绩收入出【chū】现波动，主要为2022年疫情严【yán】控下，社【shè】区【qū】增值及非业主增值服务均受到影【yǐng】响，收入下滑，但【dàn】核【hé】心【xīn】业务物业管【guǎn】理【lǐ】服务依然【rán】保持【chí】增【zēng】长【zhǎng】趋势，主要控股股东存量房及【jí】第三方持续开【kāi】拓带来的在管面积扩张。

过【guò】去三【sān】年【nián】，时代邻里物业管理服【fú】务业务【wù】收入复合增速35.8%，在管面积【jī】复合增【zēng】速31.33%，其中来自时代中国【guó】及第三方在【zài】管【guǎn】面积【jī】复【fù】合增速分别为19%及36.52%，占比【bǐ】分别为25.4%及【jí】74.6%。截至【zhì】2022年，该公司【sī】在在管物业管理项目（不含城市【shì】公共服务27个项目）956个，有108项合约物业【yè】管理项【xiàng】目尚未移交予管理，面积占比【bǐ】13%。

物业管理业务保【bǎo】持较高的【de】增长【zhǎng】，主要为该公司积极开拓第【dì】三方物业开【kāi】发公司项目，在类【lèi】型上以住宅物业【yè】为主，占比超【chāo】过【guò】50%，而在【zài】城市【shì】扩【kuò】张方面，目【mù】前已覆盖88个【gè】城市，其中深耕【gēng】于大湾区共9个城市，合计在管面积占【zhàn】比41%，此【cǐ】外该公司积极开拓华中地【dì】区【qū】市场，2022年表【biǎo】现抢【qiǎng】眼。第三方【fāng】成为物业管理业务的核【hé】心驱动，在这块业务上不仅基本面【miàn】稳固，同【tóng】时因行【háng】业【yè】萎靡而脱颖而出。

不过社区增值及非业【yè】主增值两个业务表现就没那么好【hǎo】，2022年受【shòu】疫【yì】情【qíng】影响，收入分【fèn】别【bié】下滑31%及60.5%，收入份额分别为14.53%及6%。社【shè】区增值服务包括公【gōng】共空间租赁及停车位管【guǎn】理及【jí】生【shēng】活服务，生活服务受疫情影响【xiǎng】较大，收入下滑达40%；非业【yè】主增值包括协销服务、施工现【xiàn】场服务、开【kāi】荒清【qīng】洁【jié】服【fú】务、城市【shì】更新项目【mù】服务及房屋中介服务，均呈【chéng】现不同程度下滑，其中【zhōng】占比【bǐ】较【jiào】高的协销服【fú】务下滑64.2%。此外，该公司【sī】还有专业服务项目，包括【kuò】智联科技【jì】、电梯【tī】服务【wù】及城市公共服【fú】务，对业绩贡献【xiàn】较低，但整体呈现【xiàn】稳定增长的趋【qū】势，2020-2022年【nián】收入复合增速22.5%。

就【jiù】业【yè】务体【tǐ】系而言，时代邻里成长根【gēn】基未发生【shēng】改【gǎi】变，物业管理在第三【sān】方项目带【dài】动下【xià】保持强劲增长，这也成为其在同【tóng】行【háng】的竞争优势，社区增值及非【fēi】业主增值【zhí】业绩影响因素消【xiāo】除，借助物业管理【lǐ】资源，预计将重回增长【zhǎng】通道。根据未管理的项目、行业【yè】复苏【sū】及业务判断，预计2023年该公司【sī】收【shōu】入【rù】将恢复双位数【shù】的增长【zhǎng】。

减值造成亏损，盈利下行空间有限

时代邻里核心业务成长未受行【háng】业及疫情明显影【yǐng】响，且受【shòu】影响【xiǎng】业务具【jù】有修复预【yù】期【qī】，但盈利能【néng】力却受到很大影【yǐng】响，相比于收入【rù】，投资者可能更看重公司的盈利【lì】能力。

智通财经APP了解到，过去三年，该公司毛利率呈【chéng】现持续下【xià】降趋【qū】势，累计【jì】下【xià】降【jiàng】了8.9个百分点至21.3%。所有业务毛利率水【shuǐ】平都有不同程【chéng】度下降【jiàng】，其中物【wù】业管理毛利下降6.3个【gè】百分点至【zhì】21.9%，社区增值、非业主增【zēng】值及其他专业【yè】服务【wù】分【fèn】别下滑18.1个【gè】、23.4个及【jí】11.3个百分点至32.9%、6.4%及6.9%。

除了毛利率下【xià】滑外，费用【yòng】率也【yě】在上升，2022年销售及行政费用率【lǜ】合计为14.3%，较【jiào】2020年上升1.39个【gè】百分点，减值【zhí】亏【kuī】损大幅【fú】提升【shēng】，2022年为3.72亿元，其中应收款减【jiǎn】值高达3.58亿元，占比收【shōu】入13.74%。减值率和两项【xiàng】费用率合计为28%，远高于【yú】毛利【lì】率水平，扣除【chú】毛【máo】利率，亏损率6.74%。

目前【qián】核【hé】心问题，是亏损的原因【yīn】以及持续性。首先毛利【lì】率下降由于疫情导致单价降低，在供【gòng】应端行业不景气下，降低物业管理【lǐ】费获【huò】取市场为明智之举【jǔ】，该公【gōng】司核【hé】心业务利润【rùn】率【lǜ】虽有【yǒu】所下降，但收入仍【réng】是增【zēng】长【zhǎng】的，不可【kě】抗力消除【chú】后，该影【yǐng】响不具有【yǒu】持续性；费用率其实还算【suàn】稳定，上【shàng】升主要是业务扩张导致【zhì】行政支出增加。

而减值亏损则是房地产客【kè】户应【yīng】收【shōu】款拖欠【qiàn】导【dǎo】致，这和行业紧密相关，房地产行情【qíng】频出暴雷信【xìn】息，融资端受到巨【jù】大影响【xiǎng】，同时需【xū】求端【duān】大幅下滑，也导致大部分地产公司回款困难【nán】，没【méi】资金【jīn】就【jiù】无法满足应付款【kuǎn】的支付。不过今年融资端宽【kuān】松【sōng】，资金得【dé】到缓解，预计【jì】收款相【xiàng】对顺【shùn】畅，该公司还【hái】有8亿元【yuán】的应【yīng】收款，今【jīn】年减值空间不大。

行业缓慢复苏，估值底部值博率高

行业仍是影响时代邻【lín】里基本面【miàn】最大的变数，房【fáng】地产行业【yè】融资及【jí】需求环境改善后，预计【jì】对物业管理行业有一【yī】定的提振【zhèn】。

物业管理行业近几【jǐ】年发展较快，2016-2021年市场规【guī】模复合增速达到12%，但2021年【nián】底以来，大【dà】量项【xiàng】目的延期交付，增加【jiā】了物业管【guǎn】理【lǐ】公司业【yè】绩不确定【dìng】性，这也导致了2022年的行业收入的波动。数据显示，57家【jiā】在港上市【shì】的物业管【guǎn】理标的【de】于2022年收【shōu】入【rù】仍稳增长，但【dàn】净利润下滑【huá】达44.2%。

行业利【lì】润下滑【huá】普遍特征【zhēng】是毛利率下行以【yǐ】及应收【shōu】款的减值【zhí】，部分标的于过去几年通【tōng】过收并【bìng】购得到迅速扩张，但【dàn】也导【dǎo】致【zhì】商誉值较大的也【yě】存在减值风险，时代【dài】邻里【lǐ】商誉减【jiǎn】值【zhí】约八【bā】千万元，但商誉值较低，截至2022年为4.85亿元。其实【shí】2023年行业【yè】可见复苏，在于：一是【shì】地产行业销售数据明显改善；二物业管【guǎn】理【lǐ】仍【réng】存在存量市场竞争空间【jiān】。

今年【nián】从2月份开始，地产【chǎn】行【háng】业逐步复苏，据中指研究院数据，今年9-21月【yuè】，TOP100房企销总额为29661亿【yì】元【yuán】，同比增长8.4%；物业管理【lǐ】行业【yè】在管理面积近【jìn】300亿平方米，但每年新增房屋竣工面积以【yǐ】及销【xiāo】售面积保证存量【liàng】面积呈中【zhōng】单位数的增速。行【háng】业集中【zhōng】度低，竞争力较为【wéi】分散，参与者通过收【shōu】购及【jí】获取第三方资源迅【xùn】速扩张市场份额【é】。

时代邻里在第三方资源上较同行【háng】有【yǒu】更大【dà】的优【yōu】势【shì】，此外【wài】，该公司【sī】账上有8.1亿【yì】元的现金，占比总资产为27.6%，扩张资金较为充裕。预计2023年【nián】，在收购及第【dì】三方【fāng】获客上会有较【jiào】大的支出【chū】安【ān】排，同时【shí】该【gāi】公司多元业务体系下，行业转暖【nuǎn】驱动【dòng】增值【zhí】服务【wù】业务预计也将恢复增长。该公司规【guī】模虽小，但竞争力并不低，业【yè】绩预【yù】期高。

市值缩水【shuǐ】超过九成，但时代【dài】邻【lín】里基本面坚挺，行【háng】业【yè】有所复苏，政策面【miàn】持续【xù】支持，预【yù】计业【yè】绩增长趋【qū】势仍强劲，而估值位于底部，值博率高【gāo】。