打新【xīn】套利动辄【zhé】千万，“万人【rén】摇”乱象丛生，楼市限价走【zǒu】到十字路口 实时

6月的【de】首周，杭州临安一个案名为“华【huá】发荟天【tiān】府”的楼【lóu】盘意【yì】外出圈，登上同城热搜榜。因【yīn】为这个楼盘在过去半【bàn】年【nián】时间里，采用买【mǎi】房【fáng】送黄【huáng】金的方式变相降【jiàng】价【jià】促销。

(相关资料图)

为何楼盘不【bú】直接降价，而是【shì】以送一斤【jīn】甚至二斤【jīn】黄金来对冲房款？对于这个追问，房企【qǐ】营销圈子【zǐ】里的人【rén】大多【duō】深【shēn】感无奈：楼盘定价【jià】有备案价设置【zhì】的上下限，这两年市场下行，地产营【yíng】销绞尽脑汁【zhī】突破限价【jià】下线，送车位【wèi】、送物管费【fèi】，甚至接纳【nà】农产品抵扣房款，促销五花八门。

另外一边【biān】，上海的高端【duān】住宅，却因为无法【fǎ】突破限价上线【xiàn】，陷入营【yíng】销的困【kùn】境。不久前，上【shàng】海徐汇滨江的云锦东方宣布暂【zàn】停摇号销售并退【tuì】订，这个楼盘因为“无论买中哪一【yī】套【tào】都【dōu】能轻松净【jìng】赚千万【wàn】+”而【ér】让沪【hù】上有钱的社保巨子们疯狂【kuáng】，市场风传有人【rén】为了增【zēng】加买房筹码不惜【xī】火线“假【jiǎ】结婚”以提高【gāo】购房积【jī】分。

在每个城【chéng】市，房子可【kě】谓【wèi】是接【jiē】受监管最多的商品之一，但【dàn】房子【zǐ】的销售过程中，却仍是漏洞频出。以稳定房价【jià】作为初衷的“限【xiàn】价”政策为例，自2016、2017年以【yǐ】来【lái】，各【gè】地限价政策【cè】的祭【jì】出，在楼【lóu】市【shì】过热之际成功稳定了【le】市场预【yù】期【qī】，对【duì】于平抑房【fáng】价起到过【guò】立竿见影的作用。但同时也确实【shí】催生了“万人摇”、“打新”等等附【fù】带效应。如今【jīn】，站在楼市下【xià】行、需求不振的当下，有业内人【rén】士提出【chū】，限价政【zhèng】策基本完成了历史使命【mìng】，当前或可【kě】考虑退出历史舞台，在部分仍【réng】有房【fáng】价上涨压力的热点【diǎn】城市，可考【kǎo】虑适当放松限价的同【tóng】时优化楼市调【diào】控措施。

楼盘“打新”乱象

过【guò】去几年，因为限价带来一【yī】二手房【fáng】的价【jià】差，“打新”一度成为各【gè】大城【chéng】市中的时髦名词，就连原本没有购【gòu】房【fáng】需求【qiú】的人们，为了百【bǎi】万到数百万的【de】投机空【kōng】间，纷纷涌向新房市场，催生【shēng】了一【yī】个【gè】又一个疯狂的【de】楼盘“万【wàn】人摇”。

上海云锦东方引发的【de】打新热潮不是孤【gū】例，此前几年，全国几【jǐ】个主【zhǔ】要城市频繁上演着【zhe】类似的打新【xīn】创【chuàng】富神话。今【jīn】年3月【yuè】中【zhōng】旬第二次【cì】开盘的“杭【háng】州国际金【jīn】融中心（IFC）”正是其【qí】中一例。这【zhè】个位于杭州【zhōu】钱【qián】江新城【chéng】的顶流红盘，除8套房源被A类人【rén】才锁定【dìng】之外，余下的56套房源【yuán】引来2798组家庭认筹摇号，整个选房流程不到20分【fèn】钟【zhōng】即结【jié】束。公开信【xìn】息显示，杭州【zhōu】IFC限价仅6.98万/平方米，但周边有项目二【èr】手房挂牌【pái】均价已近12万元/平方米【mǐ】，较新房价格接【jiē】近【jìn】翻【fān】倍【bèi】。

即便是【shì】在楼市稍显平淡【dàn】的北京，也有这样的倒【dǎo】挂“神【shén】盘”，东城区的共【gòng】有产权住房永定府是【shì】不容忽【hū】视【shì】的一个。该项目位于北京二【èr】环沿线，区位极佳，销售【shòu】均价8.9万元/平方米，最高不【bú】超过9.35万【wàn】元/平方米；而周边【biān】次新二手房均价已达12.7万/平方米。尽【jìn】管约3万元【yuán】/平方米【mǐ】的倒挂不算太大，但【dàn】项目定位【wèi】偏刚需，面【miàn】积89平方米起【qǐ】，总【zǒng】价门槛相对较低，仅【jǐn】在500万【wàn】元【yuán】左右。于是【shì】永定【dìng】府的391套房【fáng】源，吸【xī】引【yǐn】了约9000人的购房意向【xiàng】，接【jiē】近“万人摇”。

真正达到了【le】“万人打新”的高端项目【mù】出现在深圳。2020年【nián】11月，网红楼盘华润润玺一期【qī】入市，一次性推出【chū】1171套住宅房【fáng】源，面积范围100~200平【píng】方米，备案均价13.1万/平方米。而彼时该项目前期【qī】已交房的【de】二【èr】手房【fáng】成交均【jun1】价约18万【wàn】元/平方米。在买入即【jí】有机会赚【zuàn】到500~1000万元【yuán】的诱惑下，购房者趋之若【ruò】鹜【wù】，购房申请人数超1.5万【wàn】人，而最终完【wán】成诚【chéng】意金冻结、有资格参与摇【yáo】号【hào】的【de】人也【yě】有9690人。据当时的要求，诚意登记保证【zhèng】金为350万元/套【tào】，也【yě】就是【shì】说【shuō】，仅华【huá】润润玺一期，冻【dòng】资金额就达339亿元。

2020年7月开盘的成【chéng】都凯【kǎi】德卓锦万黛项目，均价仅1万元/平方米出头，与【yǔ】周边二手房形成【chéng】的价格剪刀差约5000-6000元/平方米。“买【mǎi】到就是赚【zuàn】到【dào】”的诱【yòu】惑之【zhī】下，有5.8万人报名【míng】抢购774套房【fáng】源。而【ér】此【cǐ】前【qián】入【rù】市的成都川发天【tiān】府上城项目，也有【yǒu】4万人参与摇号。

事实【shí】上，在市场热【rè】度走【zǒu】高【gāo】的时期，南京【jīng】、苏州、宁波等许多【duō】城市都曾因一二手价差出现“万人摇”项【xiàng】目。例如2022年4月，西安的天地源·丹轩坊【fāng】以约2.5万/平【píng】方米的【de】价差吸【xī】引了【le】超过【guò】3.4万【wàn】组【zǔ】客户认购登【dēng】记；2021年时，西安【ān】楼【lóu】市出现了超12次“万人摇”；杭州更【gèng】是有过在两年多的时间里创造28次“万人摇【yáo】”的【de】记录。

限价带【dài】来的一二手“价差【chà】”，在过去一个特殊的历史时期内，空前【qián】激发【fā】出【chū】人们的购房热情。在投资氛围【wéi】浓烈的杭州【zhōu】市场上【shàng】，一位购房者向【xiàng】第一财经透露，楼【lóu】市火【huǒ】热那几年，年【nián】轻人会几个人【rén】凑钱参与摇号、有家庭的【de】人则忙【máng】于帮父母落户以获取打新资【zī】格【gé】。在2020年的深圳，由于楼【lóu】市政策收紧，不少人一夜间失去购房【fáng】资【zī】格，于是没有名额或【huò】积【jī】分较低的购房者选择“代持”，而资【zī】金【jīn】不足的人则【zé】“众【zhòng】筹买【mǎi】房”……楼【lóu】市打【dǎ】新【xīn】乱象丛生。

房价预期管理

限价政策【cè】的起点是楼市【shì】火【huǒ】热的2016年，当【dāng】时许【xǔ】多城【chéng】市祭出了限购、限贷、限价、限售、限商的五限格局【jú】，从供给端到需求端进行限制【zhì】，致力于打压投【tóu】资性需求。

2017年12月【yuè】，全国住房城乡建【jiàn】设【shè】工作会议上【shàng】，时任部长王蒙徽曾提出2018年我国【guó】房地产市场的【de】调控【kòng】方向，即针对各【gè】类需求实行差别化【huà】调控【kòng】政【zhèng】策，满【mǎn】足首【shǒu】套刚需、支持改善【shàn】需求、遏制投机炒【chǎo】房。

业内【nèi】认为，这【zhè】次【cì】会议本质上【shàng】强调了2018年政策调控的主旋律【lǜ】：打【dǎ】压投资性需求，与以往政策的逻【luó】辑一脉【mò】相承【chéng】。9-21，中央【yāng】政治局会议明确提出【chū】“坚【jiān】决【jué】遏【è】制房价上涨”，明确了政策调控的【de】基调。

据亿翰【hàn】智库统计，2016-2018年【nián】间，超50城【chéng】市【shì】出台了细【xì】则不尽一致的限价政策，范围覆盖四个一【yī】线城市，多数二线城市和部分三四线城市。该机构认为，对于限价的项目，开发商参照着政府【fǔ】指【zhǐ】导价出售，稳定了购房者对【duì】于房【fáng】价【jià】的预期【qī】，抑制【zhì】了市【shì】场的大【dà】起大落【luò】。

但一二【èr】手房价的倒挂【guà】是个无法避免【miǎn】的结【jié】果。亿翰智库副总裁田晶向记者分析【xī】，限价政策是单方面针对【duì】一手房，因此，新房价【jià】格因限【xiàn】制性政策封顶，而二手房则是【shì】自由的市【shì】场交【jiāo】易，价格【gé】由市【shì】场决定。而在市【shì】场行【háng】情火爆时，二【èr】手房价格保【bǎo】持坚挺，倒挂【guà】也就必然【rán】出现。

在【zài】限价【jià】政【zhèng】策刚推出的几年里，众【zhòng】人争【zhēng】抢、一房难求的情况【kuàng】已在高能级城市限价项目上出现。2018年开盘的南京保利樾【yuè】广场【chǎng】项目，引得5428组【zǔ】客【kè】户摇号，中签率【lǜ】仅5.8%；同期，还有不少以企【qǐ】业之【zhī】名抢房以期套【tào】利的【de】案例【lì】。

“打补【bǔ】丁”的【de】政【zhèng】策【cè】也渐次出现。2018年【nián】6月【yuè】，西安、长沙【shā】、杭州相继出台暂停【tíng】企业购买住房【fáng】的政策【cè】，压缩企业和个人获利【lì】的空间。2020年【nián】7月【yuè】，频【pín】繁出现“万【wàn】人摇”的杭【háng】州祭出了摇号新政，高层次人才优先购房【fáng】政策加绑限售期限、加大对【duì】“无【wú】房家庭”政策倾斜力度、增加购房意向登记限【xiàn】制等四方面内容，以支持自住需求【qiú】，抑制投机炒房。

政【zhèng】策不断打补丁，但似乎仍然难以从根本【běn】上堵住漏【lòu】洞。事实上，业内【nèi】对限价政【zhèng】策【cè】的效【xiào】果始【shǐ】终存在不一样的看法【fǎ】。

在亿翰智【zhì】库田【tián】晶看【kàn】来【lái】，限价政策是在2016年-2017年市场环境下出【chū】现【xiàn】的政策性【xìng】工具，有其时效性和历史【shǐ】性的价【jià】值。

但在【zài】地产专栏作家西峯看【kàn】来，价格管制往【wǎng】往【wǎng】是无效【xiào】的，好心也会办坏事【shì】，限价政策原意是想遏制新房价格上涨幅【fú】度，但限价政策【cè】的实际推行使得一线和【hé】强二【èr】线城市出现了广泛的【de】一二手【shǒu】房价格倒挂【guà】，出乎【hū】意料地【dì】引【yǐn】发【fā】了大量投【tóu】机性需求，并未能真【zhēn】正起到遏制炒房的作【zuò】用。同时，限价也导致了开发商的利润变薄【báo】和【hé】巨额税款的【de】流失。

关于“退出”的讨论

如今，房地产市场【chǎng】基本面已【yǐ】经发生了【le】巨大变化，现行限【xiàn】价政策却【què】依然催生【shēng】着“云锦【jǐn】东方【fāng】”这样的销售乱象和不公平，那么，限价是否到【dào】了可【kě】以退出历史【shǐ】舞台的时机？

中指研究院市场研【yán】究【jiū】总监陈文静【jìng】告诉【sù】记【jì】者，限价政策出台【tái】的初衷是【shì】实现“稳地价、稳【wěn】房价【jià】、稳预期”，支持合理购房需求，但随【suí】着市【shì】场环【huán】境的变化，限价带来的【de】负面影响【xiǎng】愈发突出。“价格【gé】倒挂【guà】不【bú】仅增【zēng】加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违【wéi】背了政策初【chū】衷。而【ér】在房地产市场调【diào】整【zhěng】压力【lì】增加的背景下，多个城市出台“限【xiàn】跌【diē】令【lìng】”，也导致房企销售不【bú】畅，资金回【huí】笼受阻。在新【xīn】的市场【chǎng】环境下，限价政策也需【xū】要及时调【diào】整【zhěng】优化。”

田【tián】晶认为，目前来看，限价政策的历史【shǐ】性任务【wù】在一定程【chéng】度上【shàng】已达成，其中也产生了【le】一些附加的问题。若要对限价政策进行取【qǔ】消【xiāo】，需要进行市场测试，考虑【lǜ】到【dào】取消之后会对市场产生何种影响或冲击。她提【tí】出【chū】，政策退出可以分层【céng】级推进，例如【rú】针对部分获【huò】利空间巨【jù】大的【de】市场，如豪宅【zhái】市场取消限价【jià】，而【ér】其他的【de】市场【chǎng】予【yǔ】以保【bǎo】持。

事实上【shàng】，随【suí】着“房住不【bú】炒”的【de】持续压实，城市、区域不断分化，近几【jǐ】年，一【yī】二手房价格倒挂的现象大幅减少，套利空【kōng】间收窄【zhǎi】，火爆的抢购场【chǎng】景不【bú】断减【jiǎn】少。很多城市和【hé】区域，已经陆【lù】续放宽甚至退出了限【xiàn】价的【de】政策。

某新一线【xiàn】城市【shì】地产行业分析师向记者透【tòu】露，从【cóng】限价【jià】政【zhèng】策的实【shí】际执行来【lái】看，苏州从去年开始就在一【yī】步步放松【sōng】限价，新盘项目上【shàng】限从【cóng】4万向上【shàng】突破，今【jīn】年最高已触及5.5万元。该分析师认为【wéi】，城市的【de】核心板块项目价格上涨【zhǎng】之后，可以促使部分需求【qiú】向【xiàng】此【cǐ】核心板块溢出，从而【ér】在一定程度上带动去库存【cún】，去【qù】年苏州就【jiù】在这一政策【cè】的作用下推动了去化。

但【dàn】是，若取【qǔ】消【xiāo】限价，房价会大涨吗？田晶【jīng】认为【wéi】，在当【dāng】下，取消【xiāo】限【xiàn】价并不必然意味着房价上涨，这需要【yào】考虑具体的城市和具【jù】体的项目【mù】。2015年之后的几年，市场存在着地价向房价【jià】传导、一线城市房价上涨向二线、三【sān】四线城市【shì】传【chuán】导的【de】现象，而如今这一【yī】现象已【yǐ】不存在。当下是一个明显分化的市场，取消限价后【hòu】，有【yǒu】些城【chéng】市【shì】的【de】项目有涨价的可能，而对于另一些项目来【lái】说则可【kě】能【néng】是【shì】个伪命【mìng】题【tí】。