这些旧改入市，神仙都要抖一抖

旧改，一直是楼市中重要的变数。

伴【bàn】随着【zhe】旧改的关键词，往往是好【hǎo】地段、体【tǐ】量大、配套完善、价格【gé】有竞争力。

说白了【le】，旧改一【yī】旦能孵化成功【gōng】，杀【shā】出来的融资商品房往【wǎng】往能卷到这片【piàn】区域。

(资料图片仅供参考)

旧改最大的问题就是慢。

现在，房企【qǐ】做旧【jiù】改就像【xiàng】以前打魔兽【shòu】刷副本，每关都有个S级【jí】的Boss守【shǒu】着。

终于等到商品房要入市的时候，一【yī】看“我去【qù】，魔【mó】兽都要【yào】停【tíng】服了...”

去年末，我们统【tǒng】计了【le】十几【jǐ】个可能会在【zài】2023年入市的旧改，像【xiàng】冼村、新【xīn】市头、双沙、南浦等等。

无一例外，他们上半年全都鸽了。

于是，2023年【nián】接近过半【bàn】，我们重新整理了一份大家关注度比较高，问比较多的【de】几个旧改【gǎi】项目【mù】聊聊【liáo】近况。

这一批旧【jiù】改都【dōu】很可能【néng】在【zài】年内入【rù】市【shì】，不少已经出了户型，只等预售证、土地证了。

有珠江新城的Last Dance，另类【lèi】小【xiǎo】清新的罗【luó】边，准备投票【piào】推平【píng】的鹤洞...

花样很多，慢慢看。

冼村旧改

由于办公室在猎德附近，我每天上班都会经过冼村旧改。

眼看着它有一会，没一会的施工，确实挺唏嘘的。

作【zuò】为一【yī】个2015年正式全面启动，总投资高达150亿的旧改，因为各种【zhǒng】原【yuán】因，推进得比【bǐ】较慢【màn】。

不过有一说一，隔壁安置房亮灯的村民，是越来越多了。

今年，融资区终于有了眉目。

3月【yuè】份【fèn】，保【bǎo】利以协议出【chū】让的方式，拿下两【liǎng】宗建设【shè】用地，据说准备年内就动工。

项目命【mìng】名为保利天【tiān】御，计划【huá】建设3栋【dòng】54F的超高层住【zhù】宅，产品定位【wèi】豪宅，户【hù】型【xíng】建面约240-450㎡。

按照20万+的吹风价来算，上【shàng】车价要接近半个小目【mù】标，瞄准的是【shì】城市塔【tǎ】尖人群【qún】。

作为珠江新【xīn】城最后一个住宅新盘，保利天御不【bú】太缺【quē】客户【hù】，稀缺性【xìng】就是【shì】价值的体【tǐ】现。

入市可能性☆☆☆，关注度☆☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆☆

新市头旧改

案名为方圆滨江壹号，是一个位于客村的超小型旧改。

项【xiàng】目占地仅【jǐn】有2.7公顷，规划了7栋9-22层的高层住宅【zhái】，包括回【huí】迁房、政府【fǔ】安置房以及商品房【fáng】。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，货量只有280套。

目【mù】前【qián】，透露出的户型有建【jiàn】面约93平-104平2+1房两厅两卫、107平【píng】三房两【liǎng】厅两【liǎng】卫以【yǐ】及132平四【sì】房两厅两卫。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站旁边，通勤和景观都不错。

广州塔，从来不缺爆点，旁边的楼盘一样。

项目吹风11万/平，上车价估计在1000万左右。

不过，内部比较复杂【zá】，有底商+回迁房+政【zhèng】府房源，对于1000万+的客【kè】户【hù】来说，私密性不【bú】够。

四季和颂卖的不错，可能更加给开发商带来了信心。

280套左右的货量，开发商不急，反正等风来。

这个盘，造势造了两年多，要怎么卖只取决于开发商对市场的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆☆

双沙旧改

上一个巨【jù】无【wú】霸旧改万科黄【huáng】埔新城入市后，市场【chǎng】反响【xiǎng】还不错，不由【yóu】得让【ràng】大家期待双沙旧改的入市【shì】。

然而，以双【shuāng】沙合作方合景、天伦的财务实力【lì】，没法独自推【tuī】进旧改。于【yú】是，他们找来了【le】知识【shí】城做【zuò】大股【gǔ】东。

三家【jiā】开发商都需要【yào】商【shāng】品房【fáng】快速入市回【huí】血，所以项目年内跑出来【lái】问题不大。

双沙位【wèi】于老黄【huáng】埔的中心区域，向西走【zǒu】一点是【shì】文【wén】冲【chōng】，向东走一点是庙头。

公共交通上【shàng】，拥【yōng】有13号线双岗站以及5号线东延线双沙站【zhàn】双地【dì】铁配【pèi】置【zhì】。

值【zhí】得注意的是，双【shuāng】沙有好几块居住用地【dì】可以南向望【wàng】江，这【zhè】是很多【duō】老黄埔旧改没有的。

这也是一个巨无【wú】霸项目，建新总【zǒng】建筑面【miàn】积近240万平【píng】，势【shì】必会冲击整个老黄埔市场【chǎng】。

不要忘了，建面570万【wàn】平的【de】黄埔新城【chéng】，还在卖第【dì】一期组团！还有城投入主后的庙头，也在抢时间。

这几个大型旧改，估计能打架好几年。

整体来看【kàn】，双沙位置更好，还有江景+双地【dì】铁，定位肯定会比几个盘要高【gāo】一点【diǎn】。

双沙定价肯定是会钻，城光涨价后和臻珑府星航之间的空子。

部分望江组团，估计会和内部不望江的组团拉开价差。

在广州城区，南向望江=贵。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

鹤洞旧改

这么多年来，由于不少留守户没有签约，鹤洞旧改一直推进不顺利。

4月【yuè】份【fèn】，鹤洞村准备强势推【tuī】进这【zhè】一难题，投票强制收回土【tǔ】地，拆除【chú】建筑。

鹤洞旧改体量不大，如果一切顺利，商品房年内能跑出来。

鹤洞旧改【gǎi】位于鹤洞大桥桥脚，广钢和广船【chuán】的中【zhōng】间，一江之【zhī】隔就【jiù】是海珠。

广船均价都已【yǐ】经卖【mài】到8万+，甚至有大【dà】户型卖到了【le】10万【wàn】+，广【guǎng】钢的朗阅【yuè】也卖到了7万/平。

鹤洞，这个比较偏精【jīng】品的项目，论居住【zhù】、江景【jǐng】打不【bú】过广船【chuán】，论配套打不【bú】过广钢，要想打广船和【hé】广钢，只能从【cóng】价格上下手了。

要知道，今【jīn】年荔湾芳【fāng】村特【tè】别卷，14个新盘嗷嗷待哺，鹤洞【dòng】想分一【yī】杯羹，不容易啊。

入市可能性☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆

小坪旧改

这个是老熟人了，项目案名为佳兆业城市广场。

从2020年筹备入市到现在，融资【zī】一【yī】期【qī】组团已经封顶了，项目还没【méi】开盘。

下面这张图，是我们在去年5月踩盘时候拍的...

主要原因还是佳兆业没钱，拿不到土地证和预售证。

项目首【shǒu】期户型为建面约79-123平的【de】9-22房，吹风价5.9-22.5万/㎡。

小坪旧改属于泛白云新城板块，但其实离白云湖很近。

相对白云湖，小坪的位置更好、有【yǒu】地【dì】铁【tiě】、有【yǒu】学校，还是【shì】一个大片区的旧改推【tuī】进，但想在【zài】如【rú】今的市【shì】场，卖到6万+，属于是在【zài】梦里了。

现阶段，3.9-22.2万/平的白云湖和9-22万/平的白【bái】云新【xīn】城，楼市去化【huà】表现算不上优秀，佳兆业【yè】想【xiǎng】卖得【dé】好，也【yě】只能被迫卷。

小坪旧改的【de】体量有【yǒu】大约9000户，还【hái】是【shì】旧改孵化的，价格上【shàng】能做比【bǐ】较大的【de】浮动，有战略空间。

近期，有粉丝在群里爆料：“小坪已经复工了”

现在就看佳兆业能不能咬咬牙，把土地证和预售证啃下来了。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

罗边旧改

案名为星河·盛世锦城，这个项目前两天聊过，就不展开太多了。

总结【jié】一下，拿了土【tǔ】地证【zhèng】，融资区项目突破正负零，展【zhǎn】示中心也搞得差不【bú】多了。

已经接近拿证，很有可能是这一批里最快开盘的项目。

相对于创【chuàng】新城其它的【de】越【yuè】秀新盘，罗【luó】边旧改距【jù】离7号线板桥地铁站更近，低密度+低楼层的居住舒适度要更好【hǎo】，教育配套【tào】上则要【yào】稍【shāo】微弱一点。

这个项目离还没开盘的星汇锦城很【hěn】近【jìn】，有粉丝评【píng】论说：“这是锦城【chéng】之战，盛【shèng】世锦城VS星汇锦城！”

值得【dé】注【zhù】意的是，罗【luó】边有个融资地块的容积率甚至只有【yǒu】2.09，在一堆容【róng】积率9-22的糙汉【hàn】旧改里，是个罕【hǎn】见的小清新【xīn】。

罗边也没【méi】什么产业任务，现阶段【duàn】创新城吃好琶洲、大【dà】学【xué】城【chéng】、万博的【de】外溢，就够这【zhè】几个【gè】盘活的滋润了。

一句话，好好卖楼。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆