即时：瑞安【ān】新天地行政总裁【cái】张斌：城【chéng】市更【gèng】新到了【le】寻找突破的【de】时候，未来继续深耕上海【hǎi】市场

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

“城市更新，自大狂妄的割【gē】裂式【shì】开发要不得，需要的是真【zhēn】正【zhèng】能够倾听过【guò】去、解读历【lì】史，把神【shén】韵保【bǎo】留下来、把精髓【suǐ】保留下来。”

近日，瑞安房【fáng】地产旗下负【fù】责商业投资和管理【lǐ】的【de】瑞安新天【tiān】地【dì】行政总裁张斌在接受【shòu】《每【měi】日经济新闻》记者采【cǎi】访时表示，一【yī】个有着上【shàng】千年历史【shǐ】的古镇，呈现在人们眼前的可能【néng】是危房【fáng】、小加工厂常年随意排污等【děng】没落景【jǐng】象。“这【zhè】种古【gǔ】镇的保护与创新之间该【gāi】怎么结【jié】合，就是摆在城【chéng】市更新【xīn】企业面前【qián】最为现实的问题。”

【资料图】

作为【wéi】上海32个历史风貌保护区之一，位于上【shàng】海青【qīng】浦的【de】蟠龙古镇经过瑞安集团历时9年的改【gǎi】造，目【mù】前已变身为集【jí】商业、住宅、酒店、绿地于【yú】一体的【de】大型综【zōng】合体——蟠龙天地，整体规划【huá】超50万平方米，商业面积5.3万平【píng】方米，公共绿地23万平方米。4月【yuè】底开业【yè】的蟠龙天地【dì】，在刚刚过【guò】去的“五一”小【xiǎo】长假接待【dài】了110万人次【cì】的【de】到【dào】访【fǎng】。

落地“城市微度假”概念

“城【chéng】市更【gèng】新最难的部分是面对【duì】厚重的【de】历【lì】史【shǐ】，怎么把历史【shǐ】转化为现代语【yǔ】言、融【róng】入当【dāng】代人的审美、变成当代【dài】人生活的一部【bù】分【fèn】。很多不【bú】成功的【de】模式是停在这一步，所【suǒ】以我们反复强调不要快，一定要深入用心。”

在【zài】张斌看【kàn】来，城市更新【xīn】的第二【èr】个难点在于，这种类型的项目，今天人们看【kàn】到的【de】是【shì】美好的【de】那一面，而其原始形态真的会把很多人挡在门外【wài】。“千年【nián】的古镇【zhèn】没落到一定【dìng】程度，呈现【xiàn】在人【rén】们【men】面【miàn】前【qián】的是住户、作坊与小加工厂常年随意排污【wū】，面【miàn】对危房【fáng】、黑臭河道，保护跟创新的之间怎【zěn】么结合？”

“第三个挑战在【zài】于【yú】商业模式，一定是要有系统全面【miàn】的【de】解决方案【àn】，不能保留了建【jiàn】筑【zhù】，忘了商业；做了商业，又忽略了资本。就像一个交响乐队【duì】，每一个乐器的【de】声部或者是乐器【qì】间能够很好地【dì】协【xié】调，这也是我【wǒ】们在商业地【dì】产【chǎn】上强调要【yào】慢一【yī】点的原因。”

瑞安集团以蟠龙天【tiān】地项【xiàng】目正式落地“城市微度假【jiǎ】”概【gài】念，也【yě】向外【wài】界释放了对于【yú】社区模式探索、公园【yuán】商【shāng】业打造等的全新思考。

随【suí】着城市化进【jìn】程加速，城市【shì】更新需求也日益【yì】迫【pò】切【qiē】，在这一【yī】过程【chéng】中，伴随【suí】大量优质商业项目的诞生，其【qí】中也不乏“披着古镇外衣的小商品城”，以及不同城市间批量【liàng】复制的标准化模【mó】版，可以说【shuō】，城市【shì】更新也到了寻【xún】找突破【pò】的【de】时候【hòu】。

张斌坦言，“在城【chéng】市【shì】更新领域，特别是涉【shè】及古迹项目的城市更新【xīn】，简单复制标准化【huà】产品的逻辑完全【quán】不成立，原因就是【shì】时间、地域、人，这【zhè】三个变量。尽管更【gèng】新【xīn】开【kāi】发【fā】的理念是一致的——就是传承和保【bǎo】护、创【chuàng】新的商业【yè】模式和现代人的结合【hé】，但加入三个【gè】变量之后，就完全不同了。”

摒弃地产甲方【fāng】的自我认知，这是第一步。张斌坦言，“对待每一寸土【tǔ】地都要诚惶【huáng】诚恐。瑞【ruì】安过去也吃过一些亏【kuī】，直【zhí】到今天【tiān】为止，我们也摸索出一套能【néng】够持续的【de】发展【zhǎn】经验。城【chéng】市更新不是卖【mài】房子、赚【zuàn】快钱的方式，它的价【jià】值打造【zào】在于【yú】长期经营。”

张斌透露【lù】，瑞安新天地的方法是告别甲【jiǎ】方与【yǔ】商户的二元关系。“除了租一个【gè】场所给商【shāng】户，更重要【yào】的【de】是生【shēng】态合作伙【huǒ】伴【bàn】关系，社区里最有意思的是多元内容、人的多元的复合，应该去卖的不是【shì】一个【gè】点，是一条线【xiàn】甚至【zhì】一个【gè】面。”

记者注【zhù】意到，之前【qián】只【zhī】在一线城市核心地段【duàn】开【kāi】店【diàn】的Blue Bottle蓝【lán】瓶咖啡，也【yě】成为蟠龙天【tiān】地首批开业的【de】商户之一，而此前Blue Bottle在上海的店址分别【bié】位于苏州河畔【pàn】、南京西路商圈和静安寺商圈。将Blue Bottle开到青【qīng】浦，依赖【lài】传统招商模式恐怕很难【nán】做【zuò】到。

据张斌介【jiè】绍，和Blue Bottle的合【hé】作还是基于双【shuāng】方【fāng】在运【yùn】营理念上融合。“我告诉他们【men】，蟠龙天地【dì】是瑞安【ān】的【de】作品，其中【zhōng】特色的江南文化可以令【lìng】Blue Bottle打造出一些特色，我们非常高兴【xìng】在【zài】江南古镇里合作一个全【quán】新的Blue Bottle，这种互动【dòng】也【yě】转化【huà】成了双【shuāng】方的深度融合。我们【men】去打动比较有【yǒu】话【huà】语权的品牌的一【yī】个方法，就是【shì】坚持做我们擅【shàn】长做的事情。”

继续深耕和扩大上海市场

“开【kāi】业只是个开【kāi】始，团队谋划的【de】是未【wèi】来20年应该怎么【me】做，一年一年【nián】应该怎么调整。”

据张斌还介【jiè】绍，蟠龙天【tiān】地【dì】“五一”期间【jiān】开门【mén】迎客的百余家店铺，大约占了一期招【zhāo】商140家的【de】80%，包括近20家上【shàng】海首店【diàn】、超过【guò】60家区域首【shǒu】店，其中不乏全国首店及特别【bié】概念店，涵盖【gài】文化体验、户外运动、设【shè】计家【jiā】居、品【pǐn】质【zhì】生活【huó】、中西美食【shí】等。

“140家已经不【bú】少了【le】，我们还要发挥，还有【yǒu】很多好的品【pǐn】牌要放进来。开业【yè】计划事实上分了【le】好几个节点【diǎn】，目前只是第一阶段【duàn】开业，接下来每【měi】个季度会有一个节点【diǎn】，在这个季【jì】度里面会有新【xīn】的内【nèi】容呈现【xiàn】。”

据记者观【guān】察，瑞【ruì】安将蟠龙天地【dì】打造成“Urban retreat城市微【wēi】度假【jiǎ】”首个作品，似有在该领域发【fā】力加码投资【zī】的【de】意愿。而蟠龙天地的开业，对【duì】于近【jìn】几年【nián】谨慎【shèn】投资的瑞安而言，可能也是商【shāng】业加码【mǎ】的开始。

张斌告诉记者【zhě】，在2022年【nián】行业非常艰难的情况下，瑞安【ān】仍然在武汉长【zhǎng】江边拿【ná】了120多万平方米的大开发项【xiàng】目，在上海【hǎi】杨浦获取【qǔ】了【le】平凉地块的开发权以及浦东召稼楼古镇的【de】开发权【quán】。“今天【tiān】的市【shì】场，有些企业或出险、或【huò】考【kǎo】虑生存，有【yǒu】些【xiē】企业【yè】负债承【chéng】压【yā】，我觉得对我们来说是非【fēi】常【cháng】好的一个发展【zhǎn】时机。”

当前，一二【èr】线城市商业地产出现分化，在此背【bèi】景下的商业地产【chǎn】扩【kuò】张很难进【jìn】行【háng】简【jiǎn】单复制。

“分【fèn】化意味着国内商业【yè】、地产的发展不再是整齐划一的，但市场规律一定【dìng】是【shì】以重要的城市来带动区域，起到龙头作用。另一个分化【huà】就【jiù】是【shì】人群【qún】的分化，背后的一个【gè】深【shēn】层次的逻辑就是，我们不要【yào】去想过去【qù】的【de】那些【xiē】所谓【wèi】的标准产品，如做一个shoppingmall，然后全国复制300个、500个，在【zài】分化的背景下是无【wú】法【fǎ】实现的【de】。”

张斌表示【shì】，过去几年衣食【shí】住行【háng】等消费在赛道上出现一些问题【tí】，线上销售分走【zǒu】了约40%的销售额，因此线【xiàn】下商业要【yào】创新【xīn】、要差异【yì】化【huà】发【fā】展【zhǎn】，成为非常大【dà】的挑战。

“商业地【dì】产不【bú】能快的一个原【yuán】因就是因为要【yào】创新，不【bú】要去做简单【dān】的【de】复【fù】制的东西。客户需求已经很多样化【huà】了，供应一定要跟个性化【huà】需求结合起来【lái】。”

“在创新的前提下，还【hái】要改变【biàn】过去甲【jiǎ】方【fāng】的心态，地【dì】产不是【shì】甲方，全世界的【de】地产都【dōu】是服务行业，所以【yǐ】不存在【zài】什么【me】‘甲方爸爸’。除此【cǐ】之外，还要【yào】有好的【de】心态，关注客户需【xū】求【qiú】的变化，不要用一副眼【yǎn】镜去看所有客户。甚至把文化做成IP，再深入到用创新去‘产生’文化【huà】，生【shēng】成自己的价值主张【zhāng】，让【ràng】商业与客群的互动不是【shì】只【zhī】是看一看。新的商业分【fèn】化的背景下，我们认为一【yī】个好的服务商【shāng】应该有的这样的一个远见【jiàn】。”

作为总部在上海的港资企业，深耕大本营的意愿仍坚定不移。

“目前瑞安在上【shàng】海【hǎi】持有【yǒu】的商用物业【yè】170万平【píng】方米，我们从【cóng】香港到内地发【fā】展的第一个城市就【jiù】在上海，在过去的20多年里面，我们看到这个城市进入【rù】了一个【gè】非常快速发展【zhǎn】的轨道【dào】。”

张斌由【yóu】衷【zhōng】地说，“未来在上海的发【fā】展，我【wǒ】们依然会坚持我们一直在做的，用城市更【gèng】新【xīn】的【de】手法，用打造社区这【zhè】样【yàng】的【de】一个大体量多功能复合的产【chǎn】品【pǐn】，继续深【shēn】耕和扩【kuò】大我们在上海这座城市的发展。”