东莞【wǎn】“工改【gǎi】M1”意【yì】见稿引争议：为高端企业腾挪空间，园区租售比例难【nán】平衡

南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道

近年来，“工改【gǎi】M1”类城市【shì】更新越【yuè】来越受重视，但与之对应的是各类争议。

(资料图)

东莞【wǎn】市自然资源局近日发布了《东莞市“工【gōng】改【gǎi】M1”项【xiàng】目工业【yè】生产【chǎn】用【yòng】房产权分【fèn】割及【jí】分割转让不【bú】动产登记实施细则【zé】（试行）》征【zhēng】求意见【jiàn】稿，涉及产权分割【gē】、分割转让【ràng】、不动产登【dēng】记办理、抵押权登记办理等。

相较此前【qián】的政策，本次【cì】意见稿明确了产【chǎn】权分割细则，存量“工改M1”最【zuì】高分割转让比例【lì】为70%，竣【jun4】工验【yàn】收后不动【dòng】产可【kě】转移【yí】登记的比例为30%，剩余40%需项目【mù】达产验收后才【cái】能不动【dòng】产转移登【dēng】记。

业内人士认为，本次意【yì】见稿从分割【gē】销售面【miàn】积段、分割比【bǐ】例等【děng】提出细则，一【yī】定程【chéng】度上提【tí】高了企业的【de】准入门槛【kǎn】，为高【gāo】端【duān】企业【yè】入驻腾挪出产业【yè】空间【jiān】，有利于【yú】东莞产业转型升级，同【tóng】时也表明【míng】了东莞市在拓展工改【gǎi】连片开发项目的决心和进度。

不【bú】过，也有【yǒu】企业向南方财经全媒体记【jì】者“喊难”，主要原因在于【yú】两点，一是【shì】产业园区【qū】租售【shòu】比例无【wú】法平衡【héng】下的【de】现【xiàn】金流困局；二是进【jìn】一步加剧了入驻企业的观望心态。

争议点：竣工后仅可售30%

M1，指【zhǐ】对居【jū】住【zhù】和公共【gòng】设施等【děng】环境基【jī】本无干扰和污染的一类工业【yè】用地，如电子工【gōng】业、缝纫工【gōng】业、工艺品制【zhì】造工业【yè】等【děng】用地。目前，东莞的产业【yè】用地主要以M1类工业用地为主，现状多为【wéi】旧厂房，功能落后、利用效率低，现有用地指【zhǐ】标【biāo】很【hěn】难【nán】满【mǎn】足产业【yè】发展的需要。

2021年10月【yuè】，东莞发布【bù】了关于《东莞市【shì】“工改M1”项目【mù】工业【yè】生产【chǎn】用房产权分割【gē】及分割转让不动产【chǎn】登记【jì】实施【shī】细则（公开征求意【yì】见稿【gǎo】）》，政策的目的是规范“工【gōng】改M1”项目工业生产【chǎn】用房产权分割及分割转让不动产登【dēng】记【jì】工作，促进镇村工【gōng】业园【yuán】改造提升。

不【bú】过，彼时政策规定最高不动产转移登记比例为70%，但【dàn】没【méi】明确拆【chāi】分【fèn】为竣工【gōng】验收【shōu】和达产验收两部分比例。

本次意见【jiàn】稿中明【míng】确规定，存量“工改【gǎi】M1”最高分割转【zhuǎn】让比【bǐ】例为70%，竣工验【yàn】收后不【bú】动产可转移登记的比例为30%，剩余的40%需要项目【mù】达产验收后才【cái】能不【bú】动产转【zhuǎn】移登记。

纠结的焦点在于存量【liàng】“工改M1”的分割转让比例问题——本次意见稿划分【fèn】“30%”“40%”两【liǎng】档【dàng】比例【lì】，其中40%的部【bù】分【fèn】在企业达产后才【cái】能转【zhuǎn】移【yí】登记，将影响【xiǎng】园区【qū】的现金流及整体开发【fā】。相关企业方诉求不【bú】一，有的认为应统一按照70%的比例进行分割【gē】；有的【de】则强调【diào】要“协【xié】商【shāng】一致【zhì】”。

分割转让规则【zé】如何界定，极大地延长了园区资金回笼周期【qī】以及加剧【jù】了入驻企【qǐ】业观望的心态【tài】。一位【wèi】持【chí】“统一70%比【bǐ】例分割”意见【jiàn】的产业园区相【xiàng】关【guān】人士认为，统一比例【lì】分割，更能有【yǒu】助于入驻的规上企【qǐ】业增【zēng】资扩产，同时解决企业扎根发【fā】展的【de】可持续【xù】性问题，“但【dàn】按照最【zuì】新的意见稿内容来看，规【guī】上企业关【guān】注的生【shēng】产空间产权问【wèn】题，也成为我们【men】产业园开发【fā】运营主【zhǔ】体们的难题。”

事实上，东莞的产业【yè】园面积，几十万【wàn】平方【fāng】米居多，甚【shèn】至也有上百万平方米，说【shuō】大不大，说小不小。

一个企业承担产【chǎn】业园的综【zōng】合开发，除自用的【de】部【bù】分以外，还会招引规上【shàng】企业，从而【ér】获【huò】得一【yī】部分资金【jīn】，再进行【háng】园区后续的【de】滚【gǔn】动开发【fā】。上述人【rén】士表示，“规上企业一般都有购买厂房需求，如【rú】果按照意见稿规定达产验收后才能转移【yí】登记40%部分，意味着剩余40%部【bù】分难以【yǐ】找到规上【shàng】企业【yè】。”

上述【shù】人士【shì】也【yě】提到，入驻企业关注【zhù】稳定性和长期【qī】回报，购买【mǎi】需求大于【yú】租【zū】赁，同时企业也有利用厂房物【wù】业进行抵押的融【róng】资需求。

不【bú】可否认的是，“工【gōng】改M1”项目【mù】如何【hé】达到【dào】租售平衡、激发企业活力，是个众口难调【diào】的问题【tí】。

另一位【wèi】受访的园区负责【zé】人向南方【fāng】财经全媒体记者表示【shì】，企业工改本身利润【rùn】低，主【zhǔ】要【yào】依【yī】赖运【yùn】营【yíng】方式回本，一【yī】定比例的分割转【zhuǎn】让能【néng】够促【cù】进企业回笼资【zī】金，但每个园区具【jù】体情况并不【bú】一致，不能【néng】“一刀切”，“具体比例可以进一【yī】步与企业‘协【xié】商’或根据具体园区【qū】灵活制定，这样【yàng】一来【lái】减少【shǎo】了园区的成本压力，同时【shí】也满足了【le】市场多样化的需求。”

将引导高端企业集聚发展

那么，本次意见稿的用意何在？

一位长【zhǎng】期关注【zhù】东莞产业地产的专【zhuān】家告诉南方财经全媒体记者，本次意见稿旨【zhǐ】在提高企业【yè】准【zhǔn】入门【mén】槛，聚【jù】焦引入那些【xiē】能完成【chéng】税负要求【qiú】的高【gāo】端企业。

企业在入【rù】驻园【yuán】区以后，除了投产达产的考【kǎo】核外，还有【yǒu】一定【dìng】的税负【fù】要求。上述人士按100万元【yuán】的税收标准举例，他认为【wéi】，那些正处于高速【sù】增长或【huò】踩在【zài】行业【yè】风【fēng】口【kǒu】的企业【yè】，几年之内完成税收指【zhǐ】标并【bìng】不难。但在如今复杂的经济形势下，一些小企业则难以完成“工改M1”项【xiàng】目的产值和税收要求【qiú】。

东莞以制造业【yè】立【lì】市，过去很长时【shí】间，东莞一直将稀缺【quē】的土【tǔ】地【dì】资源倾斜到【dào】工业用地【dì】上。譬如，东莞探索“工改”的发展进程中【zhōng】，2009年【nián】至今相继【jì】出台了70多部相关政策，先势利导优化【huà】升级产业发展空间。近年来，东莞聚焦“科技创新【xīn】+先进【jìn】制造”，这【zhè】座制造【zào】业大【dà】市不仅要更好地规范【fàn】和优【yōu】化新【xīn】型产业用地管理，同【tóng】时也【yě】要引导创新产业、新动能【néng】集聚。

受访专家向南方财经全媒体记者表【biǎo】示【shì】，从政府的层面【miàn】而言【yán】，提【tí】高企【qǐ】业的准入门槛对东【dōng】莞产业转【zhuǎn】型升级是【shì】有利的，“如今的东莞，以先进制造业【yè】为主体的【de】现代产【chǎn】业体系【xì】初步形成【chéng】，上述【shù】政【zhèng】策能有效地在有限的空间里，聚集【jí】更多的高端制造业和科技【jì】型【xíng】企业，从招【zhāo】引的源头上加速【sù】东莞制【zhì】造业产业转【zhuǎn】型【xíng】升级。”

另外，随着产业转型升级的进【jìn】一步深入，东莞不断承【chéng】接广深【shēn】港等【děng】城市的产业外溢，企【qǐ】业新增用地【dì】需求迫【pò】切。一位产业地产的研究人【rén】员表【biǎo】示，“对【duì】于现阶段【duàn】的东【dōng】莞【wǎn】而言，不缺地，特别是零碎的土地【dì】，缺的是能够连片开发【fā】的工【gōng】业用【yòng】地。”

站【zhàn】在城市【shì】产业【yè】发展的【de】角度，东莞【wǎn】希【xī】望结合自身产业发展优势发展战略性新兴产业，加快提升镇【zhèn】村工业【yè】园改造，推进【jìn】“工改工”类【lèi】城市更新，为【wéi】优【yōu】质项目【mù】提供【gòng】承载空间，让城市更新工【gōng】改【gǎi】M1成为东【dōng】莞工业用地主要的更新方向之一。

南方财经【jīng】全媒【méi】体记者留意到【dào】，本次意见【jiàn】稿【gǎo】提出，“工改M1”项目全部【bù】工业【yè】生产用【yòng】房（含【hán】自【zì】持、赔付或贡献用房）均可进行产权分割，并按幢、层等固定界限作为基本单元【yuán】，每个基本单元的套内建筑面积【jī】不少【shǎo】于1000平【píng】方【fāng】米。

本次意见稿印发实【shí】施前在建或已竣【jun4】工的存量“工改M1”项目【mù】，按基本单元建筑【zhù】面积不少于500平方【fāng】米执行。分割转【zhuǎn】让规【guī】定方面，除自持用房【fáng】外，“工【gōng】改M1”项目其他【tā】工【gōng】业生产【chǎn】用房均可进【jìn】行转让；行政【zhèng】办公及生活服务设【shè】施等【děng】配套用【yòng】房不得转让【ràng】。

业内【nèi】人【rén】士认为【wéi】，此次意见稿对东莞产【chǎn】业【yè】发展释放【fàng】出两点【diǎn】利好信息【xī】：一是对不动产权登记细分为【wéi】存量【liàng】与增量厂房进行规范，并【bìng】且对增量厂房【fáng】产权【quán】登记【jì】申【shēn】请流程进行分阶段实施【shī】，体现了政【zhèng】府对产业载体【tǐ】产权落地路径的明【míng】确和认可；二是从分割【gē】销售的面【miàn】积段、分割【gē】比例等提出细则，表明市政府在拓展工【gōng】改【gǎi】连片开发项目的决心和进度。

受访专【zhuān】家普遍认为，这【zhè】次只是意见稿，靴子【zǐ】并未最终落地。但从【cóng】现有细【xì】则来【lái】看，对东莞的【de】产【chǎn】业升级和企业招引，既是挑战，也将【jiāng】是契机。