焦点观察：公募REITs上市两周年：不畏浮云遮望眼

【路在何方】

当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现。

(资料图片)

何桂婷

公募REITs(不动产投【tóu】资信托基【jī】金)首批产品在中国上市至今【jīn】，正好两年时【shí】间。两年中，市场情绪经历了从观望到高涨再到【dào】震荡下行的大起【qǐ】大【dà】落，市场参与者对【duì】此都【dōu】印象深刻。当下怎么看【kàn】，未来怎【zěn】么办，不仅对【duì】公募REITs的发行方提出了挑战，更是摆在【zài】机构投【tóu】资者面前的一【yī】道【dào】难题。在【zài】目前【qián】的市场低迷期，保险资金作为专【zhuān】业【yè】的机【jī】构投资人，也【yě】是长线【xiàn】资金【jīn】的代表，应该更加理性地【dì】看待这【zhè】个市场，才【cái】能拨开迷雾、抓住本【běn】质、辨明方【fāng】向【xiàng】。

第一，REITs作为保【bǎo】险【xiǎn】资【zī】产配置的【de】战略性【xìng】机遇，不会随市场的短期【qī】波动而改变。对比国际【jì】经验【yàn】来看，美国【guó】REITs发展半【bàn】个多【duō】世纪至今，经历【lì】了多次波折，起初发展也是【shì】非常缓慢，在【zài】推出【chū】后第【dì】28年【nián】总市值规【guī】模才突破100亿【yì】美元【yuán】，但在【zài】政策逐步完善、资金面逐步丰富【fù】的背景下【xià】，REITs的市场规模出现两次跨越式【shì】增长，投资价值得到了长线资金【jīn】认可，相【xiàng】应地也为【wéi】长线资金【jīn】带来【lái】了丰厚【hòu】回报。中国【guó】REITs市场发育之初就充分吸收了海外经验，发展速度呈现【xiàn】出跨越式状态，两年时间发行规模接近1000亿，市场波动【dòng】也会较为【wéi】显【xiǎn】著。但REITs市【shì】场【chǎng】本身具有广【guǎng】阔【kuò】容量【liàng】前景【jǐng】，按存量资产转换估算市值规模将【jiāng】达到5万亿元，是配置【zhì】型保【bǎo】险资【zī】金应对优质资产荒的必然选择。

第二，公【gōng】募【mù】REITs作为全新投资【zī】品【pǐn】种，其震荡波动本【běn】身也将【jiāng】成【chéng】为顶层政策【cè】配套和市【shì】场机【jī】制【zhì】完善的关键助力。目前公募【mù】REITs市场规模及产品丰富程度仍【réng】然有限【xiàn】，监管层、原始权益人、投资人，包括【kuò】各类中介机构都在摸索【suǒ】阶段。同时宏【hóng】观经济和底【dǐ】层资产所处的产【chǎn】业环境正在出现【xiàn】的风险，都恰好在【zài】这一时期【qī】通过REITs市场【chǎng】反映出【chū】来。而【ér】目前【qián】公募REITs项目在【zài】申报过程中采取了比上市公司还【hái】要严【yán】格的审核流程和审核尺【chǐ】度，可以【yǐ】预见的是，法律【lǜ】规范及政策【cè】规【guī】制都将针对【duì】所暴【bào】露的风险予以【yǐ】调整和放松。因此，作为长【zhǎng】线【xiàn】资金的【de】代表【biǎo】，险【xiǎn】资更应该在市场震荡期“不畏浮云遮望眼”，紧密观察乃至适时参与相【xiàng】关【guān】政策法规的完善过程中，从而【ér】助推市【shì】场低迷期演变为政策完善期乃【nǎi】至投资机遇【yù】期。

第三【sān】，作为优质存量【liàng】基【jī】础【chǔ】设施资产的载体，REITs产品【pǐn】的内在价值需要更深入地挖掘和发现。本轮REITs市【shì】场波动下行的【de】幅度已经【jīng】远远偏离【lí】了基【jī】本面，但现在市【shì】场仍然没【méi】有【yǒu】太大起色，原【yuán】因可【kě】能在【zài】于各类投资【zī】人尚未对REITs产品这个新兴品种【zhǒng】进【jìn】行更加深入【rù】的研究分【fèn】析【xī】，对其收【shōu】益和波动的特征、配置和投资策略的选择没有清晰的认【rèn】知，操作同向性比较明显。而经过层【céng】层【céng】筛选上市后的公募【mù】REITs底层资【zī】产，是目【mù】前【qián】存量基【jī】础设施资产中的优质代表，但具体到不同业态【tài】、不同资产仍然【rán】有优劣【liè】之分，匹配【pèi】不同属性的资金也需要【yào】有所甄别和挑选，只有当不同投资人对【duì】同【tóng】类资产【chǎn】的价值【zhí】形成有差【chà】别的判断后，市场交易行为才【cái】会变得更加丰富，市场【chǎng】流动性才会变得更加充【chōng】裕【yù】，市场【chǎng】规【guī】模才【cái】能不断得到扩大。

第四，中国【guó】经济正在经【jīng】历转型【xíng】升级，传统【tǒng】发展模式难以维系，新的【de】发展动能尚未形成【chéng】，那【nà】么向存量要增量、向管理要效益则是必然的路【lù】径。庞大规模的基础设施资产通过REITs向投资者【zhě】发售，再通过精细化的【de】运营管理获取稳定现金流，不【bú】仅【jǐn】丰富了【le】标准化投资品种，降低了投【tóu】资者的参与门槛，让【ràng】REITs成为深【shēn】化金融供给侧结【jié】构【gòu】性改革的重要工具，更【gèng】重要【yào】的是通【tōng】过绩效激励提升了【le】基础【chǔ】资产【chǎn】的管理质量，让基础设施【shī】资【zī】产更加高质【zhì】量地【dì】服务于实【shí】体【tǐ】经济建设，其收益获取机制【zhì】也使REITs成【chéng】为了帮助险资抵御【yù】利率下【xià】行风险穿【chuān】越经济周期【qī】的重要【yào】工【gōng】具。

诚然【rán】，公募【mù】REITs市场仍【réng】有诸【zhū】多【duō】不完善的地方，包括监管政策有待继续完善【shàn】，多元投资主【zhǔ】体进一【yī】步引入，市场【chǎng】机制建设需【xū】要不【bú】断【duàn】加强，但“梅【méi】花香自苦寒来”，只有守住【zhù】含苞【bāo】的寂寞才能享受绽【zhàn】放【fàng】的芬芳。当【dāng】前公募REITs市【shì】场风险释放已较为充分，长期投资价【jià】值显现，险资应加大对REITs投资价值的分析研判力度，承担好负责任【rèn】投资者角色，为【wéi】REITs市场【chǎng】的发展壮大做出应有的贡献，将REITs市【shì】场真【zhēn】正发【fā】展【zhǎn】成【chéng】为【wéi】落实国家【jiā】战略、服务实体【tǐ】经济特别是支持“两新【xīn】一重”的使【shǐ】命载体【tǐ】。

（作者系中再资产投资与创新研究中心分析师）

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