北京【jīng】共有产权房细则来【lái】了！满五年可按市场价买卖，不【bú】满五年回购价【jià】考虑“折旧【jiù】与存款利率【lǜ】”|全【quán】球【qiú】最资讯

本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

9-22，北【běi】京【jīng】住建委官【guān】网发布《关【guān】于加强已购共有产【chǎn】权住房 管理【lǐ】有关工作【zuò】的通知（征求意见稿）》（下称《通知》）公开征集意【yì】见的公告，以加【jiā】强北【běi】京已购共有产权住房回购、再上市等相关管理工作。对已购共有产权住【zhù】房定义、回购条件【jiàn】及方【fāng】式【shì】、上市交易细则、变更签约主【zhǔ】体【tǐ】的【de】路径、变【biàn】更不【bú】动产权证等多个方面进【jìn】行了明确。

【资料图】

明确回购、上市细则

具体看来，回购【gòu】方面，《通知》明确已购【gòu】共有【yǒu】产权【quán】住房家庭取得不【bú】动产【chǎn】权证【zhèng】未【wèi】满5年的，不允许转让房屋产权【quán】份额。不过，对于购房【fáng】家【jiā】庭因家庭成员患大【dà】病【bìng】导致家庭生活困【kùn】难确【què】需转让房屋产权份额的，可【kě】以申请代持机构回购【gòu】。其他原因申请回购的，需要经过区住房行【háng】政管理部门会同区发展改【gǎi】革委、区财政、规划和自然资【zī】源委【wěi】区分【fèn】局【jú】、区民【mín】政【zhèng】等部门召开联【lián】席会审议通过【guò】。

值得注意的是，对于回【huí】购的价格，《通知》也作出了清晰的规【guī】定。回【huí】购价【jià】格按照购买价【jià】格并考虑折旧和物价水平等因素确定【dìng】，计算公【gōng】式【shì】为：回购房屋【wū】总价=房屋原购【gòu】买价格×（1-折旧率×t1+物价水平指数×t2）。并确定年折【shé】旧率为2%，物价水平【píng】指数暂【zàn】取定回购时【shí】点【diǎn】中国人民银行公布【bù】的一【yī】年至三年定期存款【kuǎn】利率（目前一年【nián】期为【wéi】1.65%，二年期为2.15%，三年期【qī】为2.60%）。t1为折旧计算周期，自房屋【wū】交【jiāo】用之【zhī】日起【qǐ】至【zhì】回购协议签订【dìng】之日止【zhǐ】，单【dān】位为【wéi】年，保留4位小数；t2为【wéi】资金支付计【jì】算周期，为合同签订之日起【qǐ】至回【huí】购协议签订之日止，单位为【wéi】年，保留4位【wèi】小数。

也就是说，如果购房者在【zài】9-22签订购房合同购置了总价250万元【yuán】的70%产权的共有【yǒu】产【chǎn】权【quán】房，于【yú】9-22交付，且【qiě】在9-22，取得了不动产权证，但是后来因为家人重病，向代持【chí】机构申请了回购，并【bìng】于9-22签订了回购协议。那【nà】么购【gòu】房【fáng】者的【de】回购总价则为250×（9-22%×3+2.6%×4）=261万元，相对买【mǎi】入价【jià】格，总价上涨了【le】约11万元。

郭毅认【rèn】为，回购考虑【lǜ】到【dào】折现率和物【wù】价水平，在“一减一【yī】增”之间，能【néng】够对住房【fáng】的价格进行更加合理的判定，既【jì】考虑到客【kè】观上房子【zǐ】的损耗【hào】，同时也考虑【lǜ】到【dào】这个【gè】物价上涨【zhǎng】对于【yú】房屋价值的提升的意义，还是非常科学的。

上市交易方面，《通知【zhī】》指出，已购共有产权【quán】住【zhù】房【fáng】家【jiā】庭取得不动【dòng】产权证【zhèng】满5年的【de】，可按市场价格【gé】转让所【suǒ】购房屋产【chǎn】权份额。新【xīn】购房人【rén】获【huò】得房屋产【chǎn】权性质仍为“共有产【chǎn】权住房”，所占房【fáng】屋产【chǎn】权份额【é】比例不变。除【chú】此以外，《通知》还对【duì】多种特殊情况之下，不动产权证的变更和共有产【chǎn】权【quán】房的流通作出了较为明确的指【zhǐ】示，并且【qiě】对违规出租等情形提出了惩治措施【shī】。

对【duì】于本次政【zhèng】策的意义【yì】，合硕机构首席【xí】分析师郭毅在接受《华【huá】夏【xià】时报》记【jì】者采访时表示，共有产权住房是【shì】一种全新【xīn】的住房保障【zhàng】，在设计初期并没有完全做【zuò】到【dào】完备【bèi】和成熟的状态【tài】。此次政策，是【shì】对共【gòng】同共有【yǒu】产权住房退出【chū】机制【zhì】的整体修订，让共有【yǒu】产权住房体系购【gòu】买【mǎi】、流通、退出机制形成一个完整的【de】闭环。该【gāi】政【zhèng】策【cè】给相关家庭一个合理的资【zī】产变现的通道，购房者可以【yǐ】根据自己的不同的情况去选择对应的资【zī】产处理方【fāng】式。

市场走势将会怎样？

公开消息显【xiǎn】示，9-22，北京推【tuī】出【chū】的第一个共有产权房朝阳【yáng】区【qū】锦都家园便吸引【yǐn】了【le】12万人摇号【hào】抢购427套房源。并且自【zì】此之【zhī】后，多【duō】个共有产权项目均遭到购房者【zhě】抢【qiǎng】购。

2022年4月，北京大兴区中建【jiàn】鄂旅【lǚ】投【tóu】的【de】星【xīng】海星光里推出1095套共有【yǒu】产权房，销售均价【jià】为29000元/平米，价格不【bú】及合【hé】生【shēng】me悦的一半，全装【zhuāng】修【xiū】交房，购房【fáng】人产权比例70%，很快售卖一空。其中，在北【běi】京生活多年的张露（化名）是【shì】成功买入者之【zhī】一【yī】。

张露告诉《华【huá】夏时【shí】报》记者，以前就【jiù】听【tīng】说共【gòng】有产权房【fáng】可以交易，但【dàn】是并没【méi】有出细则，现在和限竞【jìng】房一【yī】样【yàng】，也能在拿证5年以后进【jìn】行市【shì】场交易【yì】了。不过，对于拿【ná】证5年的年限要求，张【zhāng】露表【biǎo】示，我们买房子是为【wéi】了住，并不是投资，也没有【yǒu】那么多闲【xián】钱去考虑其他的房【fáng】子，所以对这个【gè】并不是很在乎。

记【jì】者从【cóng】星海星光【guāng】里的销【xiāo】售人员【yuán】处了解到，该楼盘本来计【jì】划明年【nián】年底交【jiāo】房，不过现【xiàn】在工程进度挺快【kuài】，所以有【yǒu】可能今年提【tí】前交房。近期我【wǒ】们将加推二期1330套房源，预计【jì】到时候来【lái】购买的人肯定也还是会不少。

关注该楼盘的购房者【zhě】周云（化【huà】名）告诉《华夏时报》记者，共有产权房的购房【fáng】的【de】门槛【kǎn】还是比较高【gāo】的，外地户口【kǒu】需要满足连续五年社【shè】保的要求，而且还有优【yōu】先等级。买这个楼盘，如【rú】果不【bú】是大兴区的【de】社【shè】保【bǎo】的【de】话，只能排队在第五组，也就是最后【hòu】一组【zǔ】。“我打【dǎ】算去【qù】碰碰运气，不过感觉应该排不到”。

郭毅【yì】认为，当前，北京楼市刚需【xū】购房家庭是市场的【de】主力【lì】，市场【chǎng】上还【hái】是会有刚需购房家庭愿意为共【gòng】有产权房【fáng】买单，毕竟共有产权房也是【shì】带有产【chǎn】权性质的住房，也能够捆【kǔn】绑学【xué】区等公共福【fú】利。

对于未来共有产【chǎn】权住房的【de】价格走【zǒu】势，郭【guō】毅认为，共有【yǒu】产权房在持有五【wǔ】年【nián】以上【shàng】的时间【jiān】后才能上市进行交【jiāo】易【yì】，在这段较长的【de】时间内【nèi】，北京的整体房价水平可能已经有【yǒu】了一定程度的提【tí】升【shēng】。而且共有【yǒu】产【chǎn】权房的质量跟商品【pǐn】房处【chù】在【zài】较【jiào】为齐平的水准【zhǔn】，定价远低于市场价【jià】格，所以在多年后交易，共有产权房还是具【jù】有一些升值空【kōng】间。不过，共有【yǒu】产【chǎn】权房在流通中【zhōng】，还是要保持特【tè】有的【de】产权性质，这也会相对应影响共有产权房升值【zhí】空间。所以共有产权房【fáng】的升值幅度肯定【dìng】是远【yuǎn】低于周边商品房的，同时，共有产权房的增【zēng】值空间也和【hé】商品房一样受到区【qū】位【wèi】、交通【tōng】以及配套等多方面因素【sù】的影响【xiǎng】。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁